购买商品房时注意审查哪些文件-法师兄

购买商品房时注意审查哪些文件

来源：法律编辑整理时间： 2023-06-10 22:03:45 288 人看过

(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

(二)现售商品房的房地产开发企业取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

(三)现售商品房的房地产开发企业持有建设工程规划许可证和施工许可证；

(四)商品房已通过竣工验收；

(五)拆迁安置已经落实；

(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

(七)物业管理方案已经落实。

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根据规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证等。商品房现售备案证明如何开具商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为，商品房预售又称卖楼花。商品房现售与商品房预售主要差异在于，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25％以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收，预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而买房人无法实际获得商品房的所有权，商品房预售对买房人而言存在更大的风险。推

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购买商品房要查看哪五证？期房、现房有啥区别？房屋维修基金作何用途？你看到的商品房售价是起价、均价还是预售价？这些都是购买商品房的“必修课”，如果在此类问题上犯迷糊，就有蒙受经济损失的可能了。1、“五证”指的是什么？答：五证：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》，按照国家相关法律、法规，在中国内地开发企业必须取得以上五证才可能将房屋对外销售。2、期房、现房有何区别？答：期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始，直至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。而现房则是指具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。3、什么是商品房的起价、均价、预售价？答

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1、质量问题频发的房子，相信没有人愿意花大半辈子的积蓄去买质量有问题的房子，尤其是一些曝光的房产，买家是买不到的，否则窗台渗水、墙体裂缝等问题可能会让你苦不堪言。二、随着城市的发展，高架桥旁边的许多房子都建在高架桥旁边。尽管高架桥使购房者以后出行更方便，但也会出现许多噪音、灰尘污染等问题，对购房者的身心健康构成极大威胁。三、土地前身不好的房屋有些土地前身为化工厂．墓地，要知道那些化工厂污染很大，即使改造成商品房，该地区的空气、地下水、蔬菜、水果等也已被化学废气污染，对居民的身心肯定不利。四、转让项目有城市部分开发商想要整体转让打包项目，抽手走人。对于购房者来说，这些开发商的房产是买不到的，否则房产得不到保证，出现问题更是找不到人。开发商的品牌是房屋质量的有力保证，购房者应该仔细了解开发商。五、小产权房国家规定，小产权房不能公开转让．抵押，如遇拆迁，也不能依法得到补偿，其产权状况存在诸多问题

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一般情况下，消费者在选购商品房时，往往对房屋的价格、质量、环境、户型等因素考察得特别仔细，但容易忽略商品房的土地使用年限。我国法律规定居住用土地使用权出让最高年限为70年，但并未设定土地使用最低年限。个别开发商在销售商品房时对土地使用年限刻意隐瞒、欺骗消费者，涉嫌侵犯消费者知情权。四川的李女士于2007年购买了一套商品房，当时开发商未明确告知土地使用年限，并在商品房买卖合同土地使用年限处直接划了叉。问及原因，销售人员称会按现行政策规定办理土地使用证。在李女士多次催促下，开发商于去年4月下旬通知业主领取商品房备案登记信息表，李女士才发现楼盘的土地使用权将于2016年3月20日到期，距当时只剩下不到3年。消费者权益保护部门经调查了解后发现，原来该楼盘的土地使用年限只有15年，经过几次转卖后，到开发商手里的时候只有不到10年。专业人士提醒消费者，并非所有的居住类用地使用权出让年限都是70年，在购

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审查合同主体时,应注意审查对方的主体合法性资格，包括营业执照，法律规定的相应资质，具体如下：首先，要审查对方的营业执照及年检的情况，以了解其主体的合法性(如是否合法注册、是否存在未年检导致被吊销营业执照等)和经营范围，必要时应当到相关部门调查资产状况、工商登记以及不动产登记等;其次，对法律法规规定需要具备相应资质条件的合同项目，要根据合同内容审查对方的资质现状，即有否获得相关资质及目前效力情况等;第三，要对对方的履约能力进行必要评估，以保证签约后能够顺利履行合同。综上所述，审查合同主体时应注意审查合同当事人的主体资格是否合法，也就是审查当事人是否具备相应的民事权利能力和民事行为能力。合同主体性质不同，审查的内容和方法也不同。一、合同的管理流程主要包括哪些(一)项目的审批1、项目承办部门按照上级或厂部确定的项目，提出拟采购的物资项目(包括物资名称、规格型号、数量、技术参数、主要设备的内部配置

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第一，在预付款之前，要与经营者订立书面协议，协议中不得有对消费者权利不公平、不合理的限制，也不能有减轻、免除经营者损害消费者合法权益应承担的法律责任的条款，如果协议中有上述内容，则为无效协议，但消费者可依法主张自己的权利。第二，在协议中要对商品或服务的主要内容特别是质量等级约定清楚，交货的时间、地点、方式，商品或服务的标的也是协议的重要内容。第三，对于违约的经营者，或者要求其继续全面、适当地履行约定，或者要求其退回预付款，并且要求其支付预付款的利息及其他合理费用。第四，在协议中还可以约定违约金或其他违约责任，经营者则应依照有关法律、法规规定承担违约责任。第五，对于担不承担责任的经营者，消费者可请求人民法院予以追究。第六，对于因不可抗力或完全属于消费者自身的过错而不能按约定提供商品或服务的经营者，应免除其责任。如因部分属于消费者的过错而违约的，应视情节减轻经营者的责任。

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一、购房者审查商品房预售许可证有什么注意事项目前市场上销售的大部分是期房，买房人买房前要弄清项目是否合法的主要手段，就是查看该项目是否具有商品房预售许可证。按照近日发布的《北京市城市房地产转让管理办法》的规定，商品房预售许可证应当载明下列内容：(一)房地产开发企业名称;(二)预售许可证编号;(三)预售商品房的建设工程规划许可证编号;(四)预售商品房的坐落位置、幢号或者楼层、面积;(五)土地的用途和使用期限;(六)发证机关和发证日期。房地产开发企业应当按照商品房预售许可证核准的内容预售商品房。预售时，房地产开发企业应当向预购人出示商品房预售许可证。买房人除审看商品房预售许可证上是否载明这些内容以外，还要注意查看该证的真伪，以防不法开发商伪造、涂改、租借、转让、冒用商品房预售许可证。按照《转让管理办法》的规定，房地产开发企业发布商品房预售广告，应当在广告中明示房地产开发企业的名称、商品房坐落位

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一、商品房买卖交哪些税(一)买商品房需要交的税：1、契税，购房总价的3-5%(不同的省市自治区税率不同)，普通商品住宅减半，即1.5-2.5%。2、印花税，购房总价的0.05%(二)基金：1、房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%2、副食品价格调节基金，2元//平方米，有些地方不用(三)规费1、交易费，购房总价的0.5%买卖双方各交0.25%，(住宅3元、平方米，由开发商交，购房者不用交)2、《房屋所有权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元3、《土地使用权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元(四)如果按揭，还要发生以下费用1、评估费，购房总价的0.2-0.5%2、保险费，购房总价乘以贷款年限乘以0.1%乘以50%3、公证费，贷款额乘以0.03%4、抵押登记费，100元二、购买商品房的程序通常，购房有着一整套复杂、繁琐的程序。总的来说，一般有以下几个步骤：第一、签

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