发文单位：汕头市人民政府

文号：汕府[2005]166号

发布日期：2005-9-30

执行日期：2005-9-30

各区县人民政府，市政府各部门、各直属机构：

随着解决商品房确权发证遗留问题工作的不断深入，遗留问题解决的难度越来越大，一是相对较易解决的问题已经基本解决，剩下的都是一些涉及遗留问题较为复杂、处理难度大的楼盘，如果没有新措施，该项工作难以继续有效推进；二是目前发证工作中碰到的难题按现行的规定和程序是难以解决的，需要有关职能部门采取更加积极有效的协作和配合。为了维护房地产消费者的合法权益，积极稳妥地解决多年来遗留的问题，最大限度地消除社会不稳定因素，现提出以下工作意见：

一、关于《关于汕头市市区违法建设商品房、私建合建房处理若干决定》（以下简称《若干决定》）执行的有关问题

（一）《若干决定》的执行期限问题。

市政府于2003年1月7日下发的《关于汕头市市区违法建设商品房、私建合建房处理若干决定》（汕府[2003]3号），是解决市区商品房确权发证遗留问题的重要规范性文件，其执行期限至2004年12月31日。考虑到今年由于市规划、国土和房产管理机构调整而延误一定时间，目前市区仍有8000多套商品房确权发证遗留问题未解决，为此，将《若干决定》执行期限延期至2006年12月31日止。

（二）《若干决定》中关于商品房确权发证遗留问题的适用范围问题。

《若干决定》第一条规定，“凡在1999年6月11日前市区范围内已发生的违法建设并销售或转让的下列商品房、私建合建房的处理，适用本决定”，其中，对“已发生违法建设并已销售或转让的商品房、私建合建房”的理解，考虑到《若干决定》处理的遗留问题并非针对单独的商品房、私建合建房，因此，对违法建设的整体建筑存在着部分属1999年6月11日前已销售或转让的商品房、私建合建房，整体建筑中的所有商品房和私建合建房的处理均可适用《若干决定》。

二、关于已下发的处理市区商品房确权发证遗留问题有关文件涉及的职能部门分工问题

原处理市区商品房确权发证遗留问题有关文件涉及由原市规划与国土资源局负责办理的事项，原则上按各自职责对应分别由市规划局、市国土资源局和市房产管理局承接办理，不再另外发文。具体工作涉及职能交叉时，由市区处理商品房确权发证遗留问题领导小组办公室（下称市遗留办）负责协调。对下一步市区商品房确权发证遗留问题涉及个案采取由职能部门包工负责的制度，即根据个案的不同类型，由市遗留办发函并将有关资料一并移送相关职能部门限期办理，相关职能部门应在办事期限内予以办妥或答复，由市遗留办研究后提出处理意见，并将情况通报给当事人。

三、关于工程竣工验收问题

2000年10月1日前开工的工程项目，如质量监督部门在工程施工建设过程中已经履行了监督职能，且工程质量符合要求，由质量监督部门出具工程质量符合要求的证明，替代《建设工程竣工验收证明书》及欠缺资料（含图件），作为产权登记管理部门确权发证的依据，产权登记管理部门按有资质的测绘机构提供的房地产实测现状予以确权发证。

四、关于消防验收问题

对未能通过消防验收而影响确权发证的，按以下程序处理：

（一）1998年《消防法》颁布实施前已竣工投入使用的商品房按消防整改、复查程序办理消防手续；1998年《消防法》颁布实施后竣工投入使用的商品房补办消防审核、验收手续。

（二）不具备补办消防审核、验收或整改、复查条件的，但符合下列防火要求的，向公安消防机构补办消防审核、验收手续。

1、住宅小区内具有净宽不小于3.5米的环形消防车道，其沿街建筑物长度不得超过150米，其它建筑物长度不得超过220米。长度超过上述要求的，设置有净宽不小于3.5米，净高不小于4米的穿过建筑物的消防通道。

2、住宅之间的间距符合民用建筑防火间距要求。

3、超过6层的组合式单元住宅，各单元的楼梯间须通至天面。

4、超过7层的单元住宅，超过6层的塔式住宅、通廊式住宅、底层设有商业网点的单元式住宅，具备室内消防系统设施，并在距室内消防结合器40米范围内设置室外消防栓。

（三）尚未完善管道煤气设施，且含有高层建筑的小区，将高层建筑部分的消防验收暂予搁置，公安消防机构就多层部分先行审核验收，审核验收合格的，可以进行工程综合验收，产权登记管理部门给予确权发证。

五、增加汕头市房屋鉴定所对“五无”工程进行质量鉴定，作为判别房屋质量现状的依据

为推进商品房确权发证问题的解决，增加汕头市房屋鉴定所对“五无”工程质量鉴定的结果（即“一般损坏房”、“基本完好房”、“完好房”）作为房屋质量基本符合安全要求的依据，建设行政主管部门凭市房屋鉴定所的鉴定书出具《违规商品房处理备案书》，产权登记管理部门凭《违规商品房处理备案书》办理确权发证手续。

市房屋鉴定所应依法进行“五无”工程（2001年6月1日前已竣工的历史遗留工程）的质量鉴定，房屋鉴定所出具的鉴定结论应明确，并对鉴定结果负责。

六、关于房地产开发企业被吊销营业执照的问题

（一）对已吊销营业执照未办理注销登记的房地产开发企业，在其未完成清算、结清债权债务前，允许原企业在解决商品房确权发证遗留问题时，仍以原企业的名义继续完成办理该遗留项目的交易、确权发证相关手续。

（二）房地产开发企业丧失民事主体资格或事实上已不能履行相关的民事权利和义务的，该企业开发的楼盘的消防及质量验收问题，由市遗留办牵头消防、质监部门或鉴定部门进行现场勘察验收或提出整改意见。

七、关于房地产开发企业因拖欠地价款及税费等原因影响确权发证问题的处理

对属于已经总确权，买卖合同未经交易确认，因房地产开发企业停止运作、法定代表人下落不明或被羁押等情况，无法办理分户发证的，可由购房人凭有效的买卖合同、付款凭证及具结书，向交易所申请交易确认，登记机关在产权明晰的基础上，直接为购房人办理房地产权证。

八、“城中村”范围以外的遗留问题项目可以分成以下两种情况补办报建手续

（一）属1997年9月5日《汕头经济特区城市规划条例》（以下简称《条例》）施行后的：

1、建筑间距、建筑退缩不足的，允许在《条例》规定的指标上放宽1/3的比例。

2、建筑密度允许在《条例》规定的指标上放宽10个百分点。

3、容积率允许在《条例》规定的指标上放宽1/2的比例。

4、绿地率、停车率不足的，允许不作具体控制，按现状予以确认。

（二）属《条例》颁布实施前的遗留问题，可在上述规划控制指标放宽的基础上，实事求是的予以解决。

九、本意见下发前市政府颁布的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准。

汕头市人民政府

二00五年九月三十日

汕头市人民政府