第一,建筑物和其他土地附着物可以抵押。但是当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的,土地使用权部分的抵押无效;
第二,如果以城市房地产设定抵押的,土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价,但是对新增房屋的变价所得,抵押权人无权优先受偿;
第三,乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押,以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押;
第四,抵押权的效力及于抵押物的从物,但是,抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时,抵押权的效力不及于抵押物的从物;
第五,抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的,抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押权的效力及于附合物、混合物或加工物。第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额;
第六,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,不得抵押,但是有两个例外:一个是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等的土地承包经营权可以抵押。一个是乡镇村企业的建设用地使用权不得单独抵押,如果以乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这里只能采用“地随房走”的原则,而不是通常采用的“地随房走,房随地走”原则。
另外需要注意的是:以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权以及招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权,正在建造中的建筑物的抵押采用的是登记生效主义,其他可抵押的财产,其抵押采用的是登记对抗主义。
一、设立建设用地使用权土地上的建筑物的处理
《民法典》第三百五十六条:建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
对于该土地上新增的建筑物,由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内,因此不属于抵押财产。但是为了实现抵押权,需要处分抵押的建设用地使用权时,如果该土地上已存在建筑物,一般来讲,只有将建筑物与建设用地使用权一并处分,才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值,这就是为什么我们在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此,本条规定,处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时,虽然新增的建筑物不属于抵押财产,仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后,由于新增的建筑物不属于抵押财产,处分新增建筑物所得的价款,抵押权人没有优先受偿的权利,只能作为普通债权人行使权利。
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