一、二手房怎么样防止一房多卖

（一）买房前，查询房产的所有人

选好了房子之后，与卖方进行交易的时候，要确定房产所有权人是和你交易的卖家是同一个人，一套房子不可能同时归属到很多人名下，除非是公有产权人，其他没有例外。交易时，和卖家一同去房管部门进行查询产权的归属。

（二）先进行预告登记

根据《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”

这条规定是告诉人们，当事人签订房屋买卖协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产是不发生物权效力的。也就是说该房只能卖给预告登记的购房人，预告登记后面的其他任何买卖人都不能再取得此房产权。

只不过需要注意的是，根据第221条“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”的规定，3个月内要进行产权登记，否则预告登记就失效了。

（三）购房时，要及时网签

网签是指在房地产领域网签就是交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，用户可以通过网签号在网上进行查询。根据相关的法律规定，二手房网签可以使房产交易透明化，通过规范合同文本，充分保障买卖双方当事人的合法利益，通过备案有效防止一房二卖。

网签可以使交易过程中的资金将会更加安全，同时，买房者在签订购房合同时，应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。只要签订了网签之后，便随时可以网上实时查询，得知房子的信息。

（四）视情况约定（高额）违约金

“一房多卖”问题的产生，无非是利益作祟，即卖家想卖一个更高的价格或者本来就预谋要把一个房屋卖予多人以谋取利益最大化。因此，买房人有必要在与卖家签订合同时，约定一个比较高数额的违约金以警惕卖家不敢随意违约。

按照有关规定，买卖双方可以这样约定：“任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款30％的违约金。”

（五）通过中介公司进行交易

在和卖家交易时，如果实在不放心，可以去寻找当地知名的中介进行房屋交易。在交易的过程中，让中介写清楚“如果出现了房屋纠纷，一房多卖的情况，卖家要负全部责任”。

二、二手房过户费

作为二手房过户流程一个重要环节，二手房过户费怎么算是二手房买卖注意事项中需要大家重点了解的一个问题，其需缴纳的税种主要有营业税、契税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等。

（一）营业税

税率为5％。对于不足5年的二手房对外销售时要征收相应的营业税，按售房收入全额征收营业税；超过5年（含5年）的普通住房对外销售时可以免征营业税；超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额进行征收营业税。

（二）契税

普通住宅为成交价的1．5％，非普通住宅为成交价的4％。

（三）个人所得税

以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入，税率为20％。个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的，按住房转让收入的1％核定征税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征个人所得税。

（四）印花税

个人在出售房屋时，买卖双方需分别按万分之五的税率缴纳印花税，同时买方还需按“权利许可证照”税目缴纳5元的印花税。此外，个人房产交易还需交纳的税种有城建税、教育费附加和地方教育费附加，以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7％、3％、1％分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加。

三、怎么办理二手房贷款呢

办理二手房贷款首先要经借款银行的同意，因为卖方通过按揭贷款购买的商品房已进行了抵押；然后在第二次交易意向达成后，银行向买方发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差，此时存在着交易风险。如果卖方出售的房屋是按揭贷款购买的已购公房，那么新购买人的贷款年限将受房龄的制约。贷款年限最长不超过20年，当房龄超过30年时，银行将不再批准放贷。