购房贷款年限计算方法：

1、商业贷款年限。

按照贷款人年龄计算。贷款年限+借款人年龄<65周岁。

2、公积金贷款年限。

按贷款人年龄计算。若是到市属公积金管理中心办理，贷款年限=70-夫妻双方年龄大的人的年龄。若是到国管公积金管理中心办理，贷款年限=69-夫妻双方年龄大的人的年龄。

一、二手房贷款的借款要求

二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。具体有一下几点：

（1）男性的实际年龄加贷款年限小于65岁，女性实际年龄加贷款年限小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入；

（2）年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的身份证明；

（3）有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款；

（4）有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；

（5）提出贷款申请时，购房者有不低于购房价款20％的自有资金；

（6）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（7）所购二手房的产权明晰，符合上海市支付规定的可进入房地产市场流通的条件；

（8）所购房屋不在拆迁公告范围内；

（9）所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价格；

（10）贷款银行要求的其他条件。

二、影响按揭贷款额度的因素有哪些？

影响贷款买房年限和房贷期限的因素：

1、贷款申请人的年龄

银行在为借款人评估房贷还款年限时，首先以其年龄作为基础。一般在符合贷款条件的前提下，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，“贷款人年龄贷款年限不超过65年”，就是银行能够为其办理的贷款期限。

2、贷款房屋的房龄

贷款者在购买房产时，所购房产的“年龄”将决定其能够贷款多少年限。根据银行规定，房龄较新的房产比较容易做贷款。像建房期在10年以内的2手房，其各方面条件较好，银行愿意对这类房龄的住房贷款加快审批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年龄较久，银行可控的贷款风险相对较大，因此银行对这类房屋的贷款审批十分谨慎。

三、用住房公积金如何贷款怎么买房？

1、公积金贷款必须连续缴存12个月以上并且贷款时还在连续缴存着。

2、公积金贷款1-5年利率4.41%，6-30年利率4.86%

3、公积金最高贷款从今年7月1日由40万调整到60万。最高贷款年限30年。

4、公积金贷款年限贷款人年龄不得超过70岁。

5、公积金贷款根据贷款人每月单位缴存额和缴存比例贷款。(因为缴存额和缴存比例直接体现工资的多少和还款能力)

6、公积金贷款需要公积金指定的评估公司评估房子(看房子的格局、面积、楼层、小区环境、房屋年代及装修等)最后按评估价的6-8成贷款。

7、公积金贷款后可以由单位公积金经办人统一办理提取手续。个人无法提取。一手房提取需要购房合同、(首付发票、借款合同)、二手房提取需要(产权证、契税票)、买卖合同、借款合同。以上证件以各地政策为准。

8、公积金每年可以提取一次，少数地区半年提取一次。提取住房公积金必须要买房或房屋装修才可以提取。(房屋大修必须要建委的批复。装修细目的正式发票。提取款额不能超过装修款额)

9、公积金贷款已经实施属地划分。(意思就是在哪买的房子就在房屋所属地区的住房公积金管理中心申请贷款)

10、现在一手房首付：90平米以上30%，90平米以下20%。二手房首付：贷款金额首付=全款(都需要评估房屋具体按评估价确定贷款多少，也就知道首付多少了)评估请参照第六条。

11、住房公积金贷款是从公积金贷款，并不是银行，银行只是受公积金委托放款和还款。如有疑问请到当地住房公积金管理中心咨询。