宽松的货币政策和银行信贷无疑是泡沫形成的主要推手，那么银行为什么偏好房地产信贷呢?

自中世纪出现正式的银行以来，传统的商业银行信贷业务主要是以短期信用贷款为主，更多地是为资金流转及贸易融资，这在英国银行业表现得尤为突出。银行与客户的关系也主要以信用贷款为主。银行主要依靠与客户的长期合作关系获得其信用信息，并在放贷过程中不断对借款人信誉和经营状况进行监测。在大规模投资和经济全球化时代之前，这类短期融资可以满足绝大部分融资需求。但是，随着投资项目的扩大和业务的扩展，依靠长期合作关系显然不足以有效监督客户的信用风险和项目风险，这也是为什么直接融资方式在19世纪获得重要发展的原因之一，最著名的例子就是马克思对美国通过发行股票修建铁路的高度赞叹。

当然，在无法有效获得客户历史信用记录及对项目风险进行有效监督的情况下，银行也并非没有办法，这时充足的抵押品就显得非常重要。特别是对于那些中小企业而言，检查借款人的历史信用以及目前的信用状况，并且调查借款人未来收益的真实性，对于银行来说并非是一件容易的事情，而且还要花费大量的成本。最便捷的方法就是对那些拥有固定资产的中小企业进行抵押贷款。然而，作为中小企业，特别是一些服务行业(如零售业、餐饮住宿业，IT业，等等)的中小企业，虽然可能拥有良好的投资项目和稳定的未来现金流，但由于生产技术和行业性质的原因，其拥有的生产型设备类固定资产非常少，因而房产成为其能够用来进行抵押的最重要的固定资产。当然，房地产业本身的发展就与抵押贷款密不可分，而一些相关行业，如建筑业，也常常利用房地产作为抵押。这样，房地产业对银行的作用就不仅仅是房地产一个行业，而是涉及到很多其他行业。

在房地产贷款市场以及以房地产和固定资产为抵押的贷款市场上，一个非常明显的特征就是用于抵押的资产价值与能够获得的贷款数量之间有一种相互促进的作用。如果资产价值上升，也即抵押品价值上升，那么借款人就能够更容易地获得更多的贷款。更多的贷款又导致更多的流动资金，其中一部分资金将以各种各样的形式流回到房地产市场上，这样又推动了房地产价格的上升，从而形成一个抵押品价值——银行信贷数量的正反馈过程。这个过程在美国和日本都表现得非常明显。

从图1可以看到，大部分时间内，美国商业银行房地产贷款余额的增长都要大于商业银行全部信用的增长，只是在房价下行或房地产泡沫崩溃之后的个别时期(如2007年和2008年)，房地产贷款增速才落后于总体信用规模的增长。同时，可以看到，房地产类贷款占全部信用的比重持续提高。虽然在房价下行波动或泡沫崩溃时期出现一定的下滑，但趋势上仍然是上升的。目前，美国商业银行这一比重已高达40%多，而上世纪90年代则仅为30%左右，上世纪80年代为20%多，1950年～1970年则保持在10%～20%之间，而在二战结束到1950年，这一比重仅为个位数。

虽然没有连续的时间序列数据，但日本房地产贷款的比重也由1970年的4%上升至1997年的12%，而以土地和房地产作为抵押的贷款占全部贷款的比重应该远远高于房地产直接贷款。例如大部分以房产作为抵押的中小企业贷款占全部贷款的比重则由34%上升至57%。

资产价格和贷款数量之间存在着相互促进的关系，而这种静态关系还可以扩展至未来资产价值和贷款数量上。如果现在的资产价值高，未来的资产价值也会高，现在的贷款数量高，未来的贷款数量也会高;现在的资产价值高，未来的贷款数量也往往会比较高，因为可以用更多的资产做抵押来获得更多的贷款。

这看上去是一个自增强的正反馈机制。但是，这里有一个非常重要的问题，那就是贷款终归是要还的。在资产价值一定的情况下，如果资产价格出现下降的波动，甚至是大幅度的下降，那么必然对未来资产价值和银行信贷产生连锁性负面影响。

可以做个类比的是，银行信贷是食草动物，比如是鹿，而资产价格是食肉动物，比如是狼。在条件舒适的情况下，由于水草丰盛，当鹿增加时，狼的数量也会上升，但狼的增加会使更多的鹿被吃掉，当在各种因素作用下水草变得不那么丰美，鹿的繁殖速度降低，那么狼的数量也会随着降低。当然，这个机制是一个动态过程，两者并非同步变化。尽管这个例子并非十分恰当，但我们还是可以看到，资产价格与银行信贷的关系。而这里，水草实际上也就可以比喻为货币政策。我们已经指出，银行信贷的扩张和资产价格上升的背后，始终都有宽松的货币政策的影子。

当资产价格崩溃时，如果其市场价格已经低于抵押资产的账面价值，那么借款人将很可能出现贷款违约行为，甚至是破产，从而导致银行大量坏账的出现。由于银行的高杠杆率，大规模的坏账冲销将严重损害银行的资本金，而这将进一步削弱银行的放贷能力，从而资产价值与银行信贷的正反馈机制的方向完全倒了过来。资产价格下降导致银行产生大量坏账，银行贷款收缩，进一步导致资产价格下降。这样，整个社会的信用环境就会异常紧张，经济也会出现萎缩。

由于银行的存款负债是刚性的，这样银行的大量盈利必须用来修补资产负债表。整个社会将处于漫长的资产负债表修补过程，经济也将长期低迷。上世纪90年代以来日本的长期经济低迷，很大一部分原因就在于此。

目前，尽管全球经济出现复苏迹象，但很难乐观判断美国金融机构的资产负债表修补速度。毕竟，美国工商业贷款利差仍未下降至危机前的水平。

市场化10多年来，我国房地产市场的发展和银行信贷的数据再次证明了上述观点。

截至2010年1季度，房地产贷款占全部信贷的比重接近20%，新增贷款中房地产贷款占比高达32.5%，而这仅仅是直接进入房地产业的贷款。近年来，我国中小企业贷款发展迅速。根据中国人民银行的数据，2009年我国中小企业人民币贷款年末余额同比增长30.1%，累计新增3.4万亿元，占全部新增贷款的47.9%;2009年累计新增企业贷款5.7万亿元，其中大、中、小企业新增贷款占比分别是40.9%、34.3%和24.8%。虽然没有准确的数据，但显然中小企业贷款中，很多都是以房地产作为抵押的。因而，目前的政策选择，一方面货币政策应该回归中性，不给鹿以更多的草;另一方面在监管政策方面，也应该限制抵押贷款的按揭成数，并对银行贷款资产行业集中度做出具体的规定。