一、工业用地转让规定有哪些限制

（一）超出两年未动工开发建设，未建有厂房的土地，不能直接办理转让过户手续，必须先按闲置土地处置程序作出处置，收回土地使用权;或足额收取闲置费后，再另行安排新工业项目;

（二）超过出让合同约定开工时间又未超两年的，并且投资（扣除土地成本）未达到投资总额25%的不得转让，若不继续开发建设应交纳闲置费后，收回土地使用权;

（三）凡享受政府用地优惠政策的工业用地已完成厂房建设（含投资超总额25%）的工业用地，必须按原享受的优惠地价标准上限，交足差额土地出让金，并变更或重新签订出让合同（使用权终止日期不变）后方可办理转让过户手续;

（四）已办理金融抵押的工业用地不得转让;

（五）按司法程序被法院查封的工业用地，未经人民法院裁定不得办理转让。

（六）实际已将工业用地改作其他用途的不得直接办理转让，必须按违法用地处理，追缴土地出让金后方可办理转让或收回土地使用权。

（七）共同共有土地使用权，未经其他共有人同意的，不得转让。

（八）政府已列入收回土地使用权的，不得转让。

（九）土地权属有争议的不得转让。

二、工业用地转让新标准

根据国土资源部近日发布的《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准》，从今年起全国范围内的工业用地分为十五等，每个等级均有一个最低出让价格。厦门市海沧区、湖里区、思明区、集美区等都属于四等，每平米工业用地最低价格480元。

据悉，此《标准》是市、县人民政府出让工业用地，确定土地使用权出让价格时必须执行的最低控制标准。低于最低价标准出让工业用地，或以各种形式给予补贴或返还的，要依法追究有关人员的法律责任。《标准》对全国各市、县都划分了等级，其中只有北京和上海的部分地区属于一等工业用地，每平米最低840元;而新疆和宁夏的部分地区属于十五等，最低每平米60元。

此外，《标准》还规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正的行为都属于违规操作。

三、工业用地转让程序

（一）转让、受让双方向所在镇街道提出书面申请，如实申报转让价格，申请转让方提供原土地出让合同和原立项文件或项目投资协议，受让方提交拟投资项目可行性报告等资料。

（二）所在镇街道负责初审转让方用地是否符合工业用地转让条件，受让方是否符合开发区（工业功能区）规划、镇街道产业布局规划、产业准入条件、用地及建设要求等。对转让方用地须经相关中介评估机构对已投资状况进行评估，根据原土地出让合同，对履约状况进行评价认定。

（三）初审并通过评估符合转让条件的，转让方案报送市行政服务中心国土资源窗口，窗口审核受理后将受让项目可行性报告等相关资料提交市工业项目准入评价领导小组（或其办公室）组织准入评审。通过评审的，凭评审意见书先办理转让房屋所有权过户，然后再办理土地使用权转让手续。

（四）土地使用权转让应当签订转让合同。转让合同不得违背国家法律、法规规定和原合同及《产业用地投资建设协议》的约定。国有建设用地使用权全部转让后，原土地出让合同和土地登记文件中载明的权利、义务随之转移，国有建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去已使用年限后的剩余年限。