自2011年开始，我国将二套房商业贷款首付提高到60%，部分城市后来还提高到70%。昨日傍晚，中国人民银行、住房和城乡建设部、银监会联合发布通知，将二套房商业贷款首付比例降到40%，同时下调住房公积金贷款的首付比例。据测算，这次调整后，以购买一套总价200万元的二手房来算，首付金额至少可以减少40万元。

△楼市新政将如何影响房价

二套房首付少了二手房营业税省了

假定购房者小明的购房条件满足新政，即小明首套住房贷款未还清，又需要贷款购买二套住房，并且买的还是套刚满两年的二手房，房屋面积100平米，房价200万。

新政实施前，小明需要支付首付款的比例是60%，也就是120万。同时，假定小明购买的二手房距上次售卖已满2年不足5年，还要承担二手房价5.55%的营业税，约11.1万。也就是说小明要买第二套房，光首付和营业税就要一次性付出131.1万元。

而新政实施后，小明的首付款只需要付40%，也就是80万元，免征减征营业税期限从5年改为2年后，营业税的11.1万元直接免掉，购房压力明显降低。不过，首付降低后，小明每月偿还的房贷会有所增加。

月供、利息多了200万二手房多43万利息

如果小明身处一线城市，按照新政实施前首付7成的比例计算，首付款是140万元，需要向银行贷款60万元。如按商业贷款进行计算，那么20年期、等额本息、最新的基准利率的贷款条件下，小明的还款总额为1023370.54元，月供4264.04元。

而新政实施后，按照4成的首付比例进行计算，那么首付款是80万元，需要向银行贷款120万元。如按同样的贷款条件进行计算，那么还款总额为2046741.08元，月供8528.09元。

业内人士称，降低首付比例，对于像小明这类改善型购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。比如说，7成首付下，首付和按揭贷款的总金额为140万+102万即242万元。而在4成首付下，首付和按揭贷款的总金额为80万+205万即285万元。这样对比，要增加43万元的支付。

改善型购房者入市门槛、成本降低

尽管新政实施后，购房者的月供和利息都增加了，但房产业内人士指出，在这组数字的背后却有一笔资金在节省。即在7成首付的情况下，需要多缴纳首付款60万元。但现在这笔费用可以先不缴纳，而是通过按揭贷款进行缴纳，其成本实际上只需要43万元，而且是可以分期按20年的水平进行支付，自然降低了购房者的成本。这也是此类政策背后的一个政策导向，即让改善型购房者积极入市，降低入市门槛和成本。

沪指开盘再创新高地产股涨幅居前

对于这次二套房信贷和二手房税收政策的调整，市场反应明显，尤其是昨天下午，一则央行将召开新闻发布会的传闻，让市场的预期直接影响到了股价。天房发展、深深房等多达11只房地产股下午直接冲上涨停，到收盘，沪市地产指数涨幅高达7.33%。

而今天早盘，沪指开盘再创新高，站上3800点。地产股涨幅居前。