1.“应付账款——预提一期连排住宅出包工程费”年初与年末余额均为1500万元。

2.“应付账款——预提二期小高层住宅出包工程费”年末余额2500万元。

计提出包工程费均已计入“开发成本”并结转至各期“开发产品”科目。

那么，该房地产企业的预提出包工程费如何做税务处理?

回答：《国家税务总局关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十二条第一款规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额的10%。为贯彻该文件精神，各地税务机关对预提出包工程费发布了具体规定，如江苏省国家税务局转发国税发〔2009〕31号文件(苏国税发〔2009〕79号)中规定，房地产开发企业根据上述通知第三十二条第一款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程量但尚未最终办理结算的工程项目。房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预提的出包工程款全额计入应纳税所得额，以后实际支付时可按规定税前扣除。

经审核，一期连排住宅于2010年11月完工并交付使用。建筑工程施工合同反映土建造价15000万元，施工单位已开具发票13500万元。2010年按合同金额的10%预提工程费用1500万元，两者之和等于15000万元。因一期项目发生工程质量纠纷，建设方未结算1500万元工程费并通过法律程序起诉，此案件尚在审理中。计提一期工程费已超过2年未支付，应纳税调整。至2013年末，一期连排住宅累计已售面积占可售面积的90%，应调增金额=1500×90%=1350(万元)。

二期项目于2013年8月交付使用。建安施工合同土建工程造价22000万元。2013年度已到票20000万元，2014年1～4月已取得发票500万元，并冲回预提费用500万元。《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)第六条“关于企业提供有效凭证时间问题”明确，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额核算;但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。2013年累计到票20500万元，实际计提出包工程费2000万元，合计22500万元，大于出包工程造价22000万元，多计提数=22500-22000=500(万元)。2013年二期项目已售面积占可售面积的比例为30%，应调增数=500×30%=150(万元)。2013年调增一、二期预提出包工程费=1350+150=1500(万元)。