一、房屋交接相关法律风险提示
1、交钥匙与交房非同一概念,交钥匙不等于交付房屋,往往出卖人交了钥匙,但因租赁关系或共有关系,或其他原因,导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋,不予交付,此情况下,是否由出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题,皆不明确,故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。
2、二手房签约前,买受人对房屋内居住人员的情况应有所了解,对是否影响合同生效后的履行存在障碍应有判断,并在合同中对出卖人虽交了钥匙但买受人仍无法入住的违约责任及损失赔偿作出约定。
3、交房通常与交钥匙合二为一,如何交钥匙,有必要在合同中明确程序。在发生争议情况下,一方辩称已交付,一方辩称索要过,均称遭到对方拒绝,如何避免举证上的困扰,可事先约定一方行使权利或履行义务遭拒时,有一个双方都认可的确认途径,尽量较之提存公证简便,比如约定双方都认可的第三方单位或自然人,明确双方遵守的通知方式。
4、因履行法院生效判决而为房屋腾退、交付义务,为防止强制腾退义务一方人为破坏,对房屋现状的确认、交钥匙及验房最好安排具有公信力的第三方参与,起到证据保护的见证作用,同时对现场情况最好有照片说明。
5、房屋交付前出于报复故意毁坏门窗锁及装修,导致非吉屋、非现状移交,如经鉴定非自然损坏而系人为破坏,由此产生的修复费用及评估费用均应由交付义务方承担。
6、买受方对二手房屋进行现场勘查及验收时,注意查看房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕和渗漏,尤其阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉,门窗的通风、采光状况是否良好,管线灯座是否正常,主体承重结构是否改动等,并将看房结果形成记录,由双方签字确认。
7、对于明确约定现状交付的二手房,对未来房屋交付的现状,应尽可能详细地事先列明交接清单,此外,还应列明交接家私家电或其它设施的价值,以免交接时发现破坏或缺失,为提起损害赔偿标准提供依据,否则,因无法举证可能导致诉请被驳回。
二、房屋质量不合格怎么处理?
1、对于未对居住使用造成严重影响,可先进行房屋的交接,然后再要求卖房人进行修复并赔偿损失,对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题,在保修期内,购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条房地产开发企业应当在商品房交付使用时承担商品房保修责任的规定,可请求其维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,开发商应当负赔偿责任。
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如何处理质量问题房屋发生质量问题怎么办辽宁在线咨询 2021-11-01由于房屋质量问题严重影响正常居住和使用,购房者可以要求开发商退房和赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以按照有关规定委托工程质量检验机构重新核实。为了保护自己的合法权利,购房者必须采取合法有效的方当出现质量问题时,消费者应初步分析质量缺陷的程度,是房屋主体质量不合格,还是严重影响正常生活,还是其他一般质量缺陷,以采取相应的对策。如果不采取正确的方法,购房者即使受委屈也很难保护自己的权益。买受人购
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房屋有质量问题,可以直接起诉开发商吗,房屋质量有问题,该怎么办云南在线咨询 2022-01-08可以直接起诉开发商。 针对有关房屋质量问题消费者可以采取以下措施,维护自己的合法权益: (一)对开发商交付的房屋不属于主体结构质量不合格的一般质量问题,在保修期内,购房者可根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,……,承担商品房保修责任”的规定,可请求其维修,因维修致使房屋使用功能受到影响或给购买人造成损失的,开发商应当负赔偿责任。 (二)对开发商交付的
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如何正确处理期房交房时候的房屋质量问题重庆在线咨询 2023-06-28买期房交房的时候出现房屋质量问题的维权是,买受人可以请求解除合同和赔偿损失由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性,而且修复不可能或成本过高,买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十二条,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。