网友咨询：

为开餐馆，我向朋友廖先生租了200平米商业用房，双方签订了五年期租赁合同，并对租金、支付及合同解除等条款做了明确约定。合同签订后，我依约交付了租金并装修房屋后开始营业。因该商业用房地理位置好，加上经营有方，餐馆生意兴隆。一年后，廖先生看我生意这么好，心态不平衡了，便以“租赁合同未经备案”为由，主张五年期的租赁合同无效，要求与我解除合同，双方因此产生争议。请问租赁合同未经备案是否无效呢？李女士

律师回复：

李女士，您好。备案本身并不是合同生效的要件，“备案”这个词本身也意味着不是“批准”，民间的租赁属于“私法”领域，适用“私法自治”原则，即只要不违反法律强制规定，当事人之间可以爱怎么约定就怎么约定。何况，房东的这个说法也不在《民法典》和《民法典》关于无效民事行为或无效合同的情形之内。所以，无效的情形法律规定很严格，不是随便找个理由就能说合同无效的。

哪些房产案件可向法院提起起诉

一般来说大多构成民事案件，属于人民法院民事案件受理范围，少数属于行政案件的受理范围。但也有些房产纠纷并不属于人民法院受理范围，应由其他部门来受理。因此，在提起诉讼前，首先应对自己的房产纠纷性质有所了解，弄清楚它是否属于人民法院的受理范围，以免徒劳往返。

根据有关法律规定和司法审判实践经验，在案件受理范围方面，纠纷当事人应注意以下一些界限：

（一）凡以房产为标的买卖、租赁、典当、建筑承包（包括勘察、设计、建筑）以及合建、代理、居间、使用、转让、确权等民事行为发生的纠纷，均可以向人民法院提起诉讼，人民法院将作为民事案件受理。

（二）因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷，如果是单位职工对单位分房决定有意见的，不属法院受理范围，不能向法院起诉；如果是受配人（或其它原旧房内应一并迁出的同住亲属占住旧房）分得新房又无理占住旧房或非受配人以单位分配不合理为由而强占公房，被侵害人（包括单位和合法受配人）可以向法院提起诉讼。

（三）单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工因本人原因而离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的，可以向法院提起民事诉讼。

（四）单位之间因行政调拨等原因引起的房屋纠纷，不属法院受理范围，当事人应向有关主管部门申请解决。因历史原因由行政划拨房屋使用权的，现房屋产权人要求收回房屋自用或要求明确租金的，可以向法院起诉，法院一般作为民事案件受理。

（五）因违章建筑引起的房产纠纷，因违章建筑的认定、拆除引起的纠纷，应由行政机关受理，行政机关不依法处理或处理不当，当事人不服的，可作为行政案件提起诉讼。但当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、等引起的邻里纠纷可作为民事案件向法院起诉。

（六）因为有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷，一般应由原告向有关部门申请解决，也可向法院提起行政诉讼。

（七）有关私房落实政策的案件，如私房社会主义改造中的问题，建国初期由有关部门代管的房产问题，落实华侨及港、澳、台胞私房政策的问题等，原告应向当地落实私房政策部门或有关主管部门申请解决。但有关部门按私房落实政策先落实了房产，后又撤销的，当事人对撤销的具体行政行为不服，可以向法院提起行政诉讼，必要时，可以聘请律师协助。

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