一、公寓和商品房的区别主要体现在哪里

1、性质不同

公寓：以多种形式存在，主要有住宅公寓、服务式公寓、酒店式公寓、白领公寓、青年公寓等等。

商品房：以专供居住的形式存在，主要有普通住宅、职工家属宿舍、集体宿舍等等。

2、物业费用不同

公寓：水电费按商业标准计算，单位面积均价比商品房的更高。

商品房：水电费按民用计算，单位面积均价较低。

3、总购房费用不同

公寓：以小户型为主，购房总花费比商品房的更少，适合于投资。

商品房：以2－3室为主，购房总花费更高，适合于私人住宅。

4、功能不同

公寓：不能落户、不限购不限贷，权限为40－50年，公摊占用面积大。

商品房：可以落户，限购且限贷，权限一般为70年，公摊占用面积较小。

二、商品房价格构成

（一）土地使用权取得费

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

（二）住宅开发成本

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含结构和装修）、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。

4、间接费用。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

（三）住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

（四）利润

以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

（五）税金

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。

（六）住宅差价

包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。

法律咨询：

网友：投资公寓要注意什么？

律师：1、周边是否有地铁建设规划。

2、周边是否具有醇熟商业。

3、周边的配套设施是否齐全。

4、选择品牌开发商，注重品质。

5、考察该楼盘的物业服务是否贴心、周到。

6、投资商业性质、且不限购的公寓，其首付比例为50％，因为二套房住宅首付比例更高，一般为70％。

7、查看该楼盘所在的地段是否优越。