今年4月，河北省香河县岭郡ONE小区未获预售许可证先售房，直至六七月才办下许可证，但因政策调整，很多业主无法再办理银行贷款。昨天，十几名业主到香河县政府门口反映情况，其中包括多名北京业主。目前，香河县房管部门正在协调此事。

无许可证开发商违规售房

岭郡ONE的开发商是香河城镇房地产综合开发有限公司。该小区购房者中有很多北京市民，胡女士是其中一位。4月25日，胡女士与开发商签订了商品房认购书，购买一套约80平方米的房屋，均价为每平方米6600元，支付了排号费一万元和首付款15万多元。

等我们交完首付款后，才得知开发商还没有取得预售许可证。胡女士称，因无合法预售许可，她一直无法去银行申请贷款。当时就有部分业主要求退房，并将此情况反映给香河县住房保障和房产管理局，当时房管部门责令开发商，停止违规销售行为同时解决全部违规纠纷，很多业主获得了全额退款。

政策有变购房者难办贷款

今年六七月份，开发商的预售许可证办理下来。但因购房政策调整，一些并未退房的业主难以获得银行贷款。新政策中，非本地居民贷款买房受限，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。胡女士家住北京，无河北户口，也无法提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明，我办不下来贷款，也没有经济能力一次性支付52万多的全款，只能退房。

另一名要求退房的李女士称，这是她买的第二套房，新政策要求买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，以前买房贷款首付款只需要20%，我也只能退房了。

不满协议业主要求退全款

昨天上午，15名业主聚集在香河县政府的门口，要求相关部门介入协调，退房退全款。在房管部门的协调下，开发商同意退款，但需要签订一份《协议书》，称是购房者的个人原因提出退房申请，开发商同意退还已付的房款，但需3次分期退款。

对方要求，根据合同，因业主要求解除合同，还需缴纳2%的违约金。是开发商违规售房在先，导致现在我们无法办理贷款，为什么让业主支付违约金?业主们不同意此退款方案。

香河县政府外宣负责人李先生称，该小区确因没获得预售许可证提前售房，被房管部门处罚过，此后拿到许可证。事后，很多业主要求退房，均已办理完毕。目前，房管部门正在协调，向上级部门咨询，此种情况是否需要购房者支付违约金。

律师说法

开发商不应收违约金

此案件分两种可能。如果业主事前并不知道开发商无预售许可证，由于开发商违规销售，导致合同无法履行，此购房行为主要过错在开发商，开发商不应当收取购房人的违约金。相反，如果开发商欺骗购房人有预售许可证，开发商还应该向购房人承担违约责任。

如果业主事先知道开发商无预售许可证，依然购房，双方都有过错，此合同应视为无效合同，双方返还所交钱款，双方均不需支付违约金。