二手房估价新规秘密定价引争议-法师兄

二手房估价新规秘密定价引争议

来源：互联网时间： 2023-06-10 15:10:46 182 人看过

传闻多时的深圳市二手房交易按评估价征税方案正式出炉，其征税方式和税率也最终敲定。

昨日(6月9日)，深圳市地税局与深圳市规划国土委联合召开新闻发布会，正式公布了上述方案。从2011年7月11日起，该市将对二手房交易成交价格偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。不过，深圳市地税局并未透露具体的参考价格标准。

有分析人士表示，对于数月以来低迷疲软的深圳二手房市场来说，此时按评估价征税政策的出台，或将使市场的成交更为惨淡，而部分中介公司也将面临生死大考。

作为全国首创的二手房估价体系，深圳这一新规定的目标显然直指二手房市场长期存在的阴阳合同。而参考价格秘而不宣，也引来了外界对秘密估价的质疑。

税费水平或大增

目前，个人二手房交易主要涉及营业税及附加、个人所得税及契税。根据深圳市地税局昨日公布的二手房税收政策，容积率1.0以上、单套住房建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍的普通住房，购买不足5年的，营业税及附加按计税价格的5.6%征收。

而深圳二手房交易个人所得税公布的征税方式有两种方案，一种是核实征收，即按评估价与购房合同价的差额征收，税率为20%。另一种为核定征收，即按全额评估价的1%~3%征收，核定征收税率分别为普通住宅1%，非普通住宅1.5%，拍卖房为3%。

有分析人士指出，两者税率差别较大，但无论采取何种方式，按评估价征税后，交易税费都将大增。

记者粗略算了一笔账，原价100万元的房子，若评估价为300万元，90平方米以下、未满5年即转让的普通住宅，在按评估价征税后，交易税费将从原来的6.55万元上升到约22.55万元，税费增幅超过2倍。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多购房合同相关文章

银行贷款
二手房估价的重要作用

房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。现在，买房贷款、卖房过户、找中介、进银行，他们都会告诉你房子要评估。比如购房者需要办理抵押贷款，银行要根据评估机构的评估报告，才能向购房者发放贷款。当然，房东在出售房子前，通过专业房产评估也能对所卖的房子心里有个谱。业内专家提醒，为了在交易中避免不必要的损失和麻烦，买卖双方都应该对房产评估有一定了解。二手房交易流程房产税专家介绍，影响二手房评估价的首先是区域因素，主要包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。调查显示，目前市场上，二手房评估是众多评估机构主要业务，其中个人做二手房评估的业务较少，评估机构的客户主要还是偏重于企业。因此，评估公司与中介公司也就结下了鱼水情。据记者了解，

2023-04-22

179人看过
二手房评估
二手房评估价格和实际价格差多少

二手房评估需确定基准，收集同类房产交易数据了解市场行情。考虑折旧、套型、楼层、朝向等因素进行评估。发票价格低可能因地理位置、市场行情、消费心理等因素。购方可拒收错误发票，重新开具。现金折扣导致票面高，计入财务费用。销售折让需开具红字发票。在对二手房进行评估时，需要确定一个评估基准，以便对目标房产进行合理的评估。可以收集同类地段、建筑结构相近的房产交易数据，以了解市场行情。在确定评估基准后，可以针对具体房产情况进行评估。在评估过程中，可以考虑房屋的折旧、套型、楼层和朝向等因素。例如，2、6楼的房屋估价可以比3、4楼和1、5楼的房屋估价高3%左右，7楼的房屋估价可以比2、6楼的房屋估价高5%左右。此外，如果房屋的朝南外门窗数量较多，可以扣减5%的估价。如果增值税专用发票金额大于实际支付金额，购买方有权拒收，并要求重新开具正确的增值税专用发票。如果由于现金折扣的问题，导致票面金额大于实付金

2024-01-05

207人看过
消费者
新房价高二手房走俏购置二手房十大秘笈必看

这些热衷购买二手房的消费者们到底看好的是哪些方面呢？除了大家考虑较多的交通、购物、学校、医院等生活配套外，郑州二手房比新房还有以下五大吸引力。1.价格。新房的开盘价是怎么定的？一般的消费者看不明白，但可以肯定的是，周边二手房的价格，对新盘价格定位会起着一定的决定性作用。一位房地产行业的资深人士向记者透露，一般新楼盘的开盘价格，会比照周边二手房的均价，按当时的房价上涨速度，往后推半年至一年。也就是说，周边二手房的均价涨半年或一年后的价格，才是一般新楼的开盘价，这就意味着，新房在定价时就要比二手房高出一块，而一般新盘又多是毛坯房，所以价格较低、又带装修的二手房，自然成了很多追求经济实惠的消费者的首选。2.面积。买菜缺点少点，无非是块八角钱的事，而买房子，少一平方米，可是动辄几千，多则上万的大数。在新房与二手房的综合比较来看，新房的公摊普遍要高于二手房。以十年房龄的房子为例，一般电梯高层的公摊在

2023-06-10

67人看过
违约金
揭露二手房交易“评估费”秘密

【揭露二手房交易评估费秘密】我在中介买了套二手房，想知道为什么按4%收取评估费，可中介非但拿不出文件，还说你爱交不交，随便你!省城的楚女士向记者投诉，这费用收得不明不白。记者从物价部门了解到，目前，房屋评估费用收取的最高标准为2.5%。业内人士介绍，在中介购买二手房所缴纳的评估费用，不少直接落入中介口袋。家住五里墩附近的楚女士，去年底在网上看中了御琴湾小区的一套二手房。楚女士说，这房屋每平米5500元，总价为65.5万，因为需要在银行办按揭贷款，所以委托了合肥盛拓房地产代理销售有限公司办理。最近正在办理过户手续，盛拓公司要求按评估价的4%收取评估费，而且还让楚女士另外支付300元的手续费。楚女士认为该项收费偏高，而且中介拿不出相关收费文件，只拿这是公司规定来搪塞。前天上午，记者和楚女士一起来到位于淠河路与金牛路交叉口的盛拓房产公司。该公司的一名男业务员表示，4%的评估费是代评估公司收取的，

2023-06-10

159人看过

回迁房
买二手房补差价规定

房屋征收中选择产权调换的被拆迁房屋与安置房屋在结清款项后互找差价。一、北京拆房赔偿怎么算?根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择产权调换的，征收人应提供用于产全调换的房屋，并于被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。通过上述规定可以看出，企业在拆迁时可以自主选择要货币补偿还是房屋产权调换。实践中很多企业因为有大量的员工，且盈利情况良好，拆迁后在自行寻找房屋和土地困难，很可能就因为无法寻找到合适的可以替代的房屋和土地会面临解散。货币补偿仅仅是对企业损失的补偿，但是无法解决企业可持续发展的问题。所以，企业可以要求政府进行产权调换，实践中有政府与企业谈不拢，最后下发了征收补偿决定，给予被征收企业一次性货币补偿，被企业以剥夺其选择补偿方式为由诉至法院，并胜诉撤销征收补偿决定的案例。所以企业在征收中要了解自己的

2023-03-20

129人看过
二手房评估
部分二手房评估价升两成

松江区的知名楼盘九城湖滨国际(论坛新闻视频)公寓，去年底交易中心的评估价8000-9000元/平方米，如今则升至1.2—1.3万元/平方米。不少中介人员抱怨：同样价格，年前到交易中心轻松过关。但现在评估公司就会说，价格太低了。一方面，政府对外公布的楼市成交价格，低得出人意料;另一方面，买卖双方的缴税价格，年后却在悄然走高。评估价提高很普遍现在生意不好做，除了市场总体不景气之外，交易中心提高了评估价，做低房价更难了。太平洋房屋曹杨店一业务员表示，该板块的武宁小城，年前交易中心的评估价约1.8万元/平方米，如今则提高至2万元/平方米。长寿路知名楼盘达安花园(论坛新闻)，年前交易中心评估价约2.4万元/平方米，现也提高到2.5万元/平方米。21世纪不动产上海锐丰大渡河路二店置业顾问郭某强介绍，受房价上升、政策调整等影响，普陀区房地产交易中心的评估价现在与去年底相比提高10%—20%。如90—95

2023-04-22

185人看过
公房
北京部分二手房售价评估价相差7000元

09年11月23日0923365地产家居网进入讨论商报记者齐琳文焦剑漫画王飞制表暴帆摄部分区域二手房售价评估价相差7000元近来，随着市场传出利好政策即将到期，北京的二手房成交水平持续高位，连续4个月成交量超过2万套，这种超乎寻常的市场热度，导致二手房价格直线攀升，月度房价的平均涨幅已超过8%，而部分热点地区的活跃楼盘，一个月内的交易价格涨幅最高时可达4000元平方米甚至更多。然而，购房者在贷款时从银行及评估机构得出的评估价却远远追不上房价的涨速，二手房估价与市场价极度背离，其中的差价相当于购房者在首付之外直接交给了售房者。是什么造成了市场价与评估价的剪刀差，为什么一个快得像兔子，另一个却慢得像乌龟。在专业评估机构眼中，北京部分区域的二手房到底价值几何？本报记者对此展开了调查。售价天天涨估价数月未变我这儿的房价一平方米都涨了四五千了，为什么银行给我的评估价一平方米却只涨了400元啊？最近家

2023-06-10

325人看过
拆迁评估
拆迁评估价如何参照同区域二手房价

本报讯（记者陶玲）城市房屋拆迁的评估价格怎样产生？昨日，成都市房管局拆迁处及相关评估专家提醒说，拆迁房价格的评估，将客观反映同时间、同结构、同类型、同用途、同区域的二手房市场价格。为了杜绝随意操作、暗箱操作的情况发生，省市相继出台了从评估机构的选择、到公证监督机构的进场、再到评估的独立运作等一系列的规章制度。相关负责人表示，其中，在前不久成都市出台的城市房屋拆迁评估管理实施办法等相关文件中，就明确了评估机构的产生，不是任何人可以随意指定的，是在拆迁动员大会上通过抽签的方式来决定。而要参加房屋拆迁评估的评估机构，必须经过专家评审进入评估机构备选库。针对抽签程序，明确约定由拆迁人登报公告，评估机构到拆迁管理部门报名，整个现场会在公证机关的公证下，抽签决定一家评估机构对被拆迁房屋的价值进行评估。对一些市民对于房屋评估价格的疑问，房屋所在区位、结构、修建年代、现在的使用用途以及装修情况等都将是评估

2023-07-02

222人看过

住房贷款
二手房价和评估价未同步涨难住买房人

房价太高的喊声四起，四处托人买房的人却一抓一大把;股市动荡，但地产企业频频上市连造首富;租售比这个国际上通用的投资原则，却在北京楼市彻底被忽略，没有人投资房产的时候会想起;临近年关，新一轮抢购潮又开始出现2009年的楼市在让人荡气回肠的同时，又彻底失去方向，说不好现状，看不懂未来，看得到的是热热闹闹的一个个场景中，一些看似悖谬的怪现象正在上演。在政策、市场都存在太多的不确定因素前，艰难地去空谈未来，不如冷静地看清眼下的现状，这样，也许来得更实际一些。与北京火爆的新房市场存在租售比偏离、要买房需先认筹等怪现象一样，飞涨的北京二手房楼市也存在一些备受关注的怪现象，其中，评估价没有跟二手房价同步上涨是最受关注的热点问题。或者商业贷款，和实际成交价没有关系，而和这套二手房的评估价有关。潘阳告诉记者，他这套二手房如今成交价已经到了200万元，但是评估价却只有150万元。购房人如果申请住房贷款买我这套

2023-06-10

421人看过
配套设施
应对房主"漫天要价"二手房如何自行估价？

近日，市民简女士看中了城东的一套二手房，但房主开出的价格让她有些不能接受，但没有接触过房产的她也不知道这套房子的真正价值是多少。她让中介拿出同地段同面积的房子比较，可中介公司的工作人员表示，装修不一样，房主开出的价格就会有些悬殊。而记者在采访中也了解到，目前二手房市场的价格是有些让人琢磨不透，让买房人有些吃不准。岔路口同地段的房子，有的相差5万元左右。据了解，二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；卖方则通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所则通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。业内人士表示，挑选房屋时，首先要了解房屋的自身状况。一要看建成年代，主要要考虑到七十年的产权，所以这点很关键。二是朝向方面，阳光向最好。三是楼层方面，一个楼层一个价格，建议不要忽略顶楼，顶楼对于年轻人

2023-06-10

115人看过
明码标价
随意变更价格引争议

近日消费者黄先生反映通过上海差旅通旅游咨询有限公司网站上订购机票，网上标价是480元一张从广州到上海的机票，已付款成功，但过二十分钟后，对方打电话来说要加五十元才能买到机票，过了一会对方又说要加六十元才对，消费者立即感觉到，该公司是故意在网站发布一些错误的信息，吸引消费者。根据《消条》有关规定：经营者提供商品或者服务，应当按照规定明码标价。明码标价应当做到价签价目齐全，标价内容真实明确，字迹清晰，货签对位，标识醒目。价格变动时，应当及时调整。另经营者不得在标价之外加价出售商品或者提供服务，不得收取任何未标明的费用。闸北区消保委认为该公司违反了《消条》的这项规定,经调解：最终经营者同意作出退费处理，共计480元,消费者接受。在此，区消保委建议经营者在销售或者提供服务时，应当明码标价，商品标签上应当准确、清晰地标明品名、产地、规格、计价单位、零售价格以及其他与该商品的价格构成有重要影响的内容。

2023-06-07

219人看过
代理权
如何购买二手房合理估价

如何在购买二手房时做出合理的估价。房子一旦建成，就进入折旧期。一般来说，砖混结构的一级房屋折旧年限为50年，故年折旧率为2%；2，房屋类型系数。由于户型不合理，功能落后，老房子无法与之相比。户型为小厅、小浴室、小厨房（简称“三小”户型）的，扣10%。3。房子的不同楼层有不同的价格。比如一、二楼为基准价，五六楼下调3%，七楼下调5%，三四楼上调3%，顶层下调5%；4，定向因子。如果房子没有朝南的门窗，将减少5%；5。居住环境对房价的影响。没有物业管理扣除5%，社区不单独封闭，也减少5%；属于重点中小学区域的房屋应增加15%；6、习惯性心理因素。这一因素也会让人们感到购买旧房子的压力。买一套旧房子要花很多钱，这使价格降低了8%。如何买一套好的二手房：首先要考察性价比，在选房时要区分购房目的是居住还是投资，交通、生活便利、市政配套设施等，物业管理水平，供水、供电、供气是否有保障，污水、通讯是否畅

2023-05-08

404人看过

折扣
自己如何为二手房估个价

二手房交易时，买方如果想给旧房估价，主要应抓住以下三大因素：（1）房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，砖混结构房折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。另外旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建商品房无法相比、“三小”套型（小厅、小厨、小卫）-10%。此外，楼层对价格也产生影响。以7层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层-3%，7层-5%，3层和4层+3%，若是楼顶则-5%；房间如无朝南门窗-5%。（2）环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。再如社会环境，在同一土地级别地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，位于省、市重点中小学区的+15%

2023-06-13

118人看过
法律综合知识
二手房装修价该如何评估

装修过的二手房，其价格常常高于毛坯房。包含在房价内的装修价格是否合理呢？这常常让购房者难以判断，一不小心，就可能花掉不少冤枉钱。专业人士建议，购房者应当依据以下原则来估算装修价格，才能不吃亏。首先，判断材料价格和人工费必须依据当前的价格，而不是装修时的价格。这是因为建材的价格波动性很大，有的材料短时间就可能跌价大半，购房者应当以现在的价格为基准考核建材价格，不然，还不如买毛坯房自己装修更合算。当然，要准确估算装修价格比较困难，购房者可以按照欲购房屋的现有装修水平，多到几家装修公司询问目前装修的价格，以此为参考，基本可以估算出大致的价格。其次，按照市场惯例，装修折旧一般要按5年制计算，折旧方法按第一年10％，第二年20％的递进方法计算。一般超过5年的装修，其价格可以忽略不计。通过上述方法，购房者可以大致估算出装修价格，然后将其从房屋总价中剔除，再与同类型的毛坯房进行比价，很容易看出该套房价的

2023-06-10

146人看过