今后，北京新建小区将由开发商负责前期物业，按照标准提供物业服务。在业主大会未成立，物业没交接前，开发商不能向业主收取物业费。昨天，《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）公布，并将于今年10月1日起正式实行。

前期物业费开发商掏钱

“新办法针对当前北京物业管理所面临的主要矛盾和问题，有四大方面变化。”市住建委副主任张农科说，第一大变化是围绕着解决开发遗留的问题，对物业管理的责任进行了划分。

对于小区刚入住时的前期物业，《办法》明确由建设单位承担前期物业服务责任。这意味着今后业主们入住后第一阶段的物业服务，由开发商来负责提供。如业主发现小区道路、电梯、房屋结构等出现问题，可直接找到“根源”———开发商，让其解决问题。

同时，在小区业主大会没成立的前期物业阶段，开发商要按标准向业主提供物业服务，但不能向业主收取物业费。

解决业主大会成立难题

第二大变化就是解决业主大会的成立难题。《办法》中首次提出，只要有5%的业主发起，就可向街道或乡镇申请成立业主大会。且业主大会实行“双启动”，业主可启动成立，开发商也可以启动成立。而在业主大会筹备阶段，街道和乡镇有协助、指导和监督职责。

多措施保物业服务质价相符

目前，业主拒交物业费主要原因是认为物业公司的服务不够好。张农科在解释第三项变化时说，“新办法围绕建立质价相符的物业服务，提出一系列措施。今后，业主大会成立后，可根据物业协会定期公布的物业成本信息，以及与物业公司约定的服务等级，委托第三方评估机构评估出合理的物业费。”

此外，新办法还对物业企业的行为进行规范，如物业公司不得以业主欠物业费为由拒撤出，不得以业主欠物业费为由停水停电等。

业主成物业管理主体

“不少人对于物业管理的认识有偏差，以为物业管理就是物业公司在小区扫扫地、维持一下治安。”市住建委物业处处长于良介绍，根据《办法》，物业管理，是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

“这就把业主放在物业管理的主体地位，业主是物业管理的责任主体。”于良说。

36配套政策十一前出台

他透露，有36项为《办法》配套的相关政策和规定，目前正在修改和制订中，将在“十一”前陆续出台。包括修改前期物业、物业服务合同、房屋买卖合同，第三方监理办法、物业服务五级标准规范等。由于《办法》篇幅有限，对于业主大会成立的很多具体规定，将在修改后的业主大会指导规则中体现，该规则也将于近期出台。