1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost

onPersonalPropertyTrst），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face－AmontCertificateCompanies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrst）和经理公司（ManagementCompanies）三类。

其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close－endType）投资公司、开放型（Open－EndType）、分散型（DiversifiedType）和非分散型（Non－DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是目前REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT可享有免税优惠。

换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。

信托与房地产信托在我国的发展

20世纪初在上海成立的通商信托公司是我国信托业的开端。信托业发展很快，1925年中央信托局建立时，全国的大银行几乎都设立了信托部。中华人民共和国成立以后，信托业务被取缔。改革开放以后，我国的信托业务才以得人之信，受人之托，理人之财，履人之嘱为经营原则迅速地发展起来。中央各部委、金融机构、各省市和有些县政府几乎都设立了各自的信托投资公司。与此同时，房地产信托的专门机构也不断涌现。1986年，在中国国际信托投资公司成立房地产信托投资子公司以后，北京、天津、上海、太原等一些城市相继涌现出一批房地产信托投资公司。各地房地产信托公司的成立，使我国的房地产信托业务随之拓展。我国相继开办了房地产资金存款、资金运用、委托业务、代理业务以及兼营业务等。据不完全统计，20世纪80年代末，全国的信托公司曾达到1000多家。

尽管信托公司的数量很多，但就其业务和经营品种来讲仍属于初期发展阶段。在初期发展阶段，信托业务十分广泛，除了经营贷款业务、国内外借款、发行债券、经营进出口贸易外，还经营房地产开发、租赁和证券业务。

信托业务的如此开展已偏离了其宗旨和业务范围。由于制度和管理上的缺陷使原来的信托机构从事的几乎都是商业银行的业务，即贷款和证券业务，而非真正意义上的信托业务。管理也是采用银行化的管理手段和运作模式。因此尽管从改革开放以后，我国的信托业务已发展了20年，但基本上处于不务正业的状态。随即，中央政府及其具体职能部门从1988年到1998年的十年间，先后对信托业进行了四次大规模的清理和整顿，使信托公司的数量由原来的1000多家降到239家。1998年广东国际信托投资公司因经营不佳而破产，央行以此为契机，对我国信托业进行了第五次清理和整顿。在清理整顿中，通过合并、重组和撤销，使信托公司的数量由第四次整顿后的239家降到58家。

2001年10月1日，我国颁布了起草时间长达八年的《中华人民共和国信托法》。该法从制度上规范了信托关系和信托行为，从立法的角度确立了信托当事人的法律地位，为我国信托事业的发展奠定了法律基础。紧接着在2002年6、7月份，又先后发布了《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》。这两个办法的出台，促使信托业务回归本源，标志着我国信托业务从此将走上健康发展之路。据有关资料，2004年初全国已完成登记的信托公司达55家，其实收资本规模最低为3亿元人民币，超过10亿元人民币的12家，占22％，最高的达25亿元人民币。

自2003年央行121号文件及一系列紧缩房地产银行信贷的措施发布以来，信托业利用自身的优势和特点，与房地产业迅速地结合。据调查，2003年第二季度全国各地的信托公司就推出针对房地产投资的集合资金信托产品54个，而且所有的产品都供不应求。2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域，期限为三年以内，现期收益率最高达8．4％。被业内人士喻作井喷式的发展。

鉴于房地产信托融资方式具有可降低房地产开发公司整体融资成本、期限弹性大、灵活性较强、资金利率可灵活调整的优势，同时，据粗略估算我国现有7万亿元社会闲置资金和房地产业融资渠道需多元化的实际情况，笔者认为，在我国房地产领域应积极发展信托融资。