一、商品房包销是什么商品房包销作为一种新的法律关系出现在商品房买卖市场,既不同于完全的代理行为,也不同于完全的中介行为,也不同于买卖行为。
二、商品房包销的有什么法律特征商品房包销具有以下法律特征:
1、具有一定的代理性。《商品房销售管理办法》第3条规定:“商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。”根据该两条的法规规定,商品房销售行为具有专属性、排他性,即只有商品房开发商才能销售商品房。包销商进行商品房销售时,也不能逾越法律规定以自己的名义销售,故只能以开发商的名义销售。《商品房销售管理办法》第4条:“房地产开发企业可以自行销售商品房,也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。”第26条明确规定:“受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。第27条:“受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》(以下简称“解释”)第20条规定:“出卖人将其开发建设的商品房交由包销人以出卖人的名义销售的”。包销商虽然应以开发商的名义进行销售,但开发商转让的只是商品房的销售权,而不是所有权。但商品房包销行为的代理性,也有其特殊的一面,即使有客户向开发商预购已包销的商品房,开发商也不得自行预售,应转由包销商预售,否则,构成违约。
2、包销商有很强的自主性。包销商对合同约定的包销房屋享有独立的销售权,并有获取包销基价与实际销售价之间的差价利益的权利。开发商将商品房以包销基价交由包销人销售,包销人可以自主决定商品房的实际销售价格,如销售价格高于包销基价,可以获得超额部分;如销售价格低于包销基价,向开发商补偿差额部分。在实践中,一般有两种确定包销价格。一是双方约定包销基价和付款期限,对外销售的价格由包销人决定。二是双方约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商,剩余部分则作为包销人的报酬。包销商对其包销范围内的房屋拥有以确保销售而存在的占有权,开发商因此丧失了将包销房屋自行销售、处分的权利。
3、具有很大的风险性。包销期限届满,包销商如未将包销的商品房全部售出,则按合同的约定付清全部包销款,剩余的商品房则由包销商承购。对于这部分剩余的包销商品房,包销商与开发商之间则由原来的包销关系转为买卖关系。另外,商品房市场行情的变化的风险也由包销商承担。无论发生什么情况,除不可抗力外,包销商都应向开发商支付约定包销价款。
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所谓不可抗力,是指合同订立后发生的,当事人订立合同时不能预见的,且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。 不可抗力的范围包括以下三种情况: (1)自然灾害。如地震、台风、洪水、旱灾、海啸等。 (2)政府行为。... 更多>
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商品房包销的法律关系有哪些?河北在线咨询 2023-05-31商品房包销中存在的关系有:出卖人与包销人之间的代理关系,即出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售;附条件的买卖合同关系,即包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买;以及报销人与买受人之间的买卖合同关系等。
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什么是商品房,商品房买卖合同中都包含哪些内容,商品房有什么特点广东在线咨询 2022-01-21商品房是指在市场经济条件下,具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅,均按市场价出售。从法律角度来分析,商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易,不受政府政策限制的各类商品房屋,包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。亲所提到的所谓商品房不是真正意义上的商品房,属于农民在其宅基
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商品房销售包括商品房现售和商品房预售吗商品房现售应具备什么条件广西在线咨询 2022-01-07商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。 商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。 商品房现售,应当符合以下条件:(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
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商品房销售条件有哪些商品房销流程包括哪些澳门在线咨询 2023-03-08一、商品房销售条件: 1.商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; 2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证; 4.已通过竣工验收; 5.拆迁安置已经落实; 6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件; 7.物业管理方案已经落实。 二、商品房销售流程: 1.买受人与售房单位达成购房意向后,在售房单位或
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商品房与内销商品房的区别是什么, 商品房与商品房的划分区别有哪些云南在线咨询 2022-03-061、区别在于:商品房是指房地产开发经营企业,经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。 2、而商品房,按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,