近日农业银行总行发布最新的个人房贷政策。

昨天下午，记者与农业银行江苏省分行营业部房贷业务部门负责人取得了联系，就新政中热点问题结合南京的实际情况进行解答。

■新政一：老客户明年可享受优惠利率

政策：对于2005年3月17日前办理农业银行个人住房贷款的老客户，在2006年1月1日利率调整时如果没有不良信用（即无到期未还本金、利息或罚息），可对其贷款利率按照下限利率即期限基准利率的0．9倍执行。

但如果该客户有不良信用，届时贷款利率将调整为期限基准利率或根据借款人风险状况进行一定幅度的上浮。

解读：2005年3月17日利率上调后，虽然新办客户按照新利率执行，但是老贷款客户则依然享受着旧的利率，等到明年1月1日才能重新确定新利率。

“现在信用记录已经成为一个新的标准，”这位负责人表示，“那些经常拖欠贷款的人，被农行列入‘黑名单’，调高他们的利率也体现了‘有奖有罚’。”

■新政二：第三套住房实行基准利率或适当上浮

政策：对于2005年3月17日以后新发放的个人住房贷款，对借款人购买的第一套自住普通商品住房（含经济适用房）实行下限利率。此外，如果首付款比例高或属于优质客户，在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。

但对同一借款人及其配偶申请第三套个人住房贷款的，必须实行基准利率或适当上浮。

解读：农行房贷部门负责人表示，以前各家银行信息不通畅，根本无法了解借款人是不是在其他银行有贷款。现在个人征信体系把各家银行的情况汇总，让以往的“房虫”纷纷现身。而对于银行来说，这种高利率本身对于风险较大的贷款起到“门槛”作用。

■新政三：最低首付款比例提高到30％

政策：农业银行明确对上海、杭州、宁波等地的个人住房贷款，最低首付款比例由原先的20％提高到30％，并要求对其他房地产价格涨幅较高的地区，有关分行也要适当提高首付款比例。

解读：负责人告诉记者，提高首付比例的背后往往是总行认为当地房价较高，“我们还没有接到南京上调首付比例的通知，目前我们的最低首付比例仍然维持为20％”。

■新政四：夫妻双方都要核实贷款情况

政策：在办理个人住房贷款时，应通过人民银行征信系统和该行信贷管理系统查询借款人及其配偶已购房屋情况，对借款人及其配偶贷款购买第二套及第二套以上住房的，渐次提高首付款比例。对于明显属投机炒作购房行为的，不予贷款支持，以及早防范信贷风险。

解读：在采访中了解到，各家银行在贷款中经常能遇到妻子办一套贷款，丈夫在另外一家银行办另外一套贷款的案例。“核实夫妻双方的情况后，就算两人分别贷款，也能查个水落石出”，农行人士表示。