住房贷款提前还款利息怎么计算?

许多人简略这么了解：自己的住房贷款选用等额还款法，在还款前期，每月还款中包含的本金有些只有一点点，而大有些是利息，所以起先还贷时多付出了今后年份的利息，到后来年份，还款利息的比重逐步降低，本金逐步上升，就如有的报纸所指出的，提早还贷将丢失一笔不小的利息费用。在这种观念的指导下，等本还款法较等额还款法，就具有相对的优势，由于在起先还款中本金所占的比重较大，总的利息支出比较少。有的贷款人以为等额还款法，即是将一次到期还本利息的总额均匀分摊到每个月，那么，提早还贷当然丢失了大量为今后所付出的利息，并且期限越长，丢失越大。

住房贷款提前还款利息计算方法

但学过财务管理的人应当知道，自己的住房贷款等额还款法每月还款额的核算是经过年金现值来核算的，它只与贴现率有关。比方说，在等额还款法下，公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还款额A=p×I×1+1/(1+I)n-1其中p=10万元，I=3.375‰n=10×12=120核算可得1014.83元。第1个月还款中利息为100000×3.375‰=337.50元，本金为1014.83—337.50=677.33元;第2个月还款中利息为(100000-667.33)×3.375‰=335.21元，本金为1014.83-335.21=679.62元……直到较后一个月还款后本金为零。在等本还款法下，一样公积金10万元贷款10年期，月利率为3.375‰，每月还本金固定为833.33元(100000÷120个月)，每月的利息为10万元扣减已还本金后的余额与月利率的乘积，比方说，第1个月的利息为100000×3.375‰=337.50元，总还款额为1170.83元(833.33+337.50);第2个月的利息为(1000000-833.33)×3.375‰=334.69元，总还款额为1168.02元……如此核算下去。

从上面的剖析来看，自己的住房贷款提早归还贷款时，不管是何种还款法，已付出的利息都是贷款人已占用资金的本钱，都是应当付出的贷款利息，并没有多付任何将来的利息给银行。

那么，自己的住房贷款终究应不应当提早还贷呢?关键要素是自己的住房贷款的利率，也即是资金的运用本钱。当你可以运作空闲资金，使它的本钱回报率高于贷款的利率时，就不应当提早归还贷款。(这里所说的贷款利率，指的是贷款的实践利率。以十年期按揭贷款为例，月利率为4.2‰名义年利率为4.2‰×12=5.04%，而购房贷款是按月核算复息的，它的实践年利率为5.16%。)当然，决议是不是提早还贷的要素还有许多，比方持有现金满意突发预防性需求以及投机性需求，日常日子的消费水平，临时筹集现金的才能，对将来收入的预期以及对危险的偏好程度等。但千万记住，还款办法与期限长短不应是提早还贷时思考的要素，由于银行从来没有提早收取过将来的利息。