一、成立业主委员会的流程是什么

成立业主委员会的条件和程序

“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：一、具有完全民事行为能力;二、遵守国家有关法律、法规;三、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;四、热心公益事业，责任心强，公正廉洁;五、具有一定的组织能力;六、具备必要的工作时间。”

成立业主委员会的流程

小区居民为了更好的保障小区内日常的规范和管理，在业主大会的成立前提下，往往需要由热心的业主成立业主委员会。市民姚先生就业主委员会的成立问题咨询了网上帮办。

“我们已经入住西青区卫津南路天房美域小区两年多了，但是物业一直不帮业主成立业主委员会。我们想成立，但是不知道该向哪个部门申请。”

关于成立业主委员会的问题，网上帮办咨询了西青区房管局，物业办公室的工作人员介绍了成立的相关条件和程序：“业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：一、具有完全民事行为能力;二、遵守国家有关法律、法规;三、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;四、热心公益事业，责任心强，公正廉洁;五、具有一定的组织能力;六、具备必要的工作时间。”

“业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。并在选举产生之日起30日内，持业主大会成立和业主委员会选举的情况;管理规约;业主大会议事规则和业主大会决定的其他重大事项四项文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。”

“业主委员会办理备案手续后，就可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。”

“业主委员会成立后的工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。”

业主委员会的工作职责

二、成立业主大会和业主委员会的规定是什么，成立业主

《物业管理条例》关于成立业主大会和业主委员会的规定有五个方面，现逐一加以解读：一.业主大会的成立规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。解读：业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导，具体到，目前要接受区、县居住小区管理办公室的指导。指导不等于领导，业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导，如果他们不指导，则属于区、县小区办不作为，并不影响业主自行成立业主大会。对区、县小区办规定的这方面的工作时限可参照京国土房管物字〔2001〕516号文的规定：“拥有10%以上业权的产权人(代表)书面申请自行组建管委会的，各小区办应在收到书面申请后15日内，作出是否符合组建条件的书面答复。”而一个物业小区是否符合成立业主大会和业主委员会的条件，可参照以下两项规定：京政办发〔2001〕91号文规定：“凡商品房、经济适用住房入住率超过50%，或首户入住已满二年的新建居住小区，应组建业主委员会；1994年底前投入使用的老旧小区，房改售房率超过50%的，应组建业主委员会。”京国土房管物[2002]316号文规定：“对于整体规划、分期建设的住宅小区，在组建管委会时、凡已入住投入使用的住宅小区，符合《关于规范和加强本市物业管理若干意见的通知》(京政办发[2001]91号)管委会的条件，应一并选举产生管委会，不再分次选举。对于住宅小区尚未入住、投入使用的部分，管委会应给未入住区域的业主预留产权人代表份额和管委会委员席位。”二.物业管理区域的划分规定：一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。解读：成立业主大会，业主首先要确定自己所在的物业管理区域，在可参照京房地物字【1998】308号文的规定：“物业管理区域的划分，原则上以相对封闭，配套设施、基础设施相对集中，能独立使用为条件，但一个区域内房屋的总建筑面积掌握在20万平方米以下。”三.业主大会投票权确立规定：业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。解读：第一次业主大会投票权由地方政府制定，以后业主大会投票权由业主大会自行约定。的第一次业主大会投票权可参照京房地物字【1997】第485号文：“产权人投票实行住宅房屋每一单元房一票；非住宅房屋每3000平方米一票，不足3000平方米的，每一产权证一票。”和京国土房管物[2002]316号文：“在已确定物业管理区域的，原开发建设单位在住宅尚未售完之前，其住宅所拥有的产权份额超过全部住宅物业20%的、召开产权人(代表)大会时，其投票权及实际投票额按20%的份额计算，超过部分不再予以计算。”的规定加以确定。四、业主大会的开会要求和表决方式规定：1.召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有12以上投票权的业主参加。3.业主可以委托代理人参加业主大会会议。4.业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权12以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。6.住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。解读：业主大会开会要提前15天以上通知全体业主，并告知相关的居委会，业主大会不一定要采用开会形式进行，业主大会作出一般决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权14以上即可通过，业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过。条例没有规定成立业主大会要经物业管理区域内全体业主所持投票权23以上通过，也没有要求一定要用“赞成票”的方式通过决议，因此成立业主大会和选举业主委员会不是特别难。的业主目前可以参考京房地物字【1998】308号文的规定，通过公告方式选举产生第一届业主委员会。采取通过公告方式选举产生的，应依照下列规定:l.筹备组在广告栏、公共场所醒目位置公告管委会章程

四、筹备成立业主大会及组建业主委员会

(一)新建居住物业筹备成立业主大会的，应在物业所在地的街道办事处(包括乡镇人民政府，下同)、区县国土房管局指导监督下，由社区居委会、开发建设单位(公有住房出售单位)、业主代表组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

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未建立社区居委会的新建居住物业，由物业所在地的街道办事处、区县国土房管局按照物业管理纳入社区建设的工作原则，指导监督该居住物业筹备成立业主大会。

筹备组中，可以邀请公安派出所代表参加。

(二)非住宅物业筹备成立业主大会的，筹备组由建设单位、业主代表组成。

(三)筹备组成员单位应在充分听取业主意见基础上确定筹备组中的业主代表成员，并在物业管理区域内公告筹备组全体成员名单。筹备组自公告之日起成立。

(四)《物业管理条例》施行前已组建的物业管理委员会，应按《物业管理条例》、《业主大会规程》和我市物业管理纳入社区建设工作的要求，在物业所在地的街道办事处、区县国土房管局指导监督下，由原物业管理委员会、社区居委会组成筹备组，及时组织召开业主大会，将物业管理委员会名称变更为业主委员会，将《物业管理委员会章程》修订为《业主大会议事规则》(附件2)，并制定业主公约(附件3)。

(五)本通知发布之日起，组建、换届改选业主委员会的，其组成人数一般为5至9人的单数。

首次业主大会业主的投票权，暂按其拥有的房屋建筑面积计算。住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。