借名买房,是真实买房人因各种原因不能以自己或不愿以自己的名义购房,而借用他人名义购房的行为。
一是规避因身份带来的购房限制,这是最常见的情况
,比如经济适用房、房改房、集资建房、回迁房、拆迁房等保障性住房,借名人为享受他人的身份带来的利益而借用他人名义购房情况。这类借名合同因违反国家限购政策而签订,应认定无效。
二是为转移财产或逃避债务而将房屋登记在他人名下,比如有的官员为规避名下房屋太多,而将房屋登记在他人名下,或者外债比较多的债务人为躲避诉讼和执行风险,将自己的房屋登记在他人名下,或者婚姻存在问题或离婚诉讼中的夫妻一方将房屋登记在他人名下。这类借名合同,要分析具体情况,看有无违反法津、法规和公序良俗的情况,如有则应认定无效。
三是为了节约过户费及税费而登记在他人名下。这类一般是父母将自己所购房屋登记在自己子女名下,目的是少交税。这类合同在签订借名合同时,如果均具有相应的民事行为能力,意思表示真实,且不违反法律、法规的强制性规定亦未损害国家和社会公共利益,应认定为有效。
律师补充:
有效的合同要满足的条件有:
1、合同内容合法,不违反法律法规的强制性规定;
2、合同是双方真实的意思表示;
3、合同不违背公序良俗;
4、合同当事人有缔约能力。
【法律法规】
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第四百七十条
合同的内容由当事人约定,一般包括下列条款:
(一)当事人的姓名或者名称和住所;
(二)标的;
(三)数量;
(四)质量;
(五)价款或者报酬;
(六)履行期限、地点和方式;
(七)违约责任;
(八)解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
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