一、贷款房屋转让有什么限制

贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人：

一是房屋买卖合同约定的房屋转让人和受让人之间的买卖关系;

二是借款合同约定的借款人与贷款人之间的借贷关系以及相关的第三方保证人、出质人、抵押人与借款人之间的担保关系。所以，贷款所购房屋转让时，除了遵从一般房屋转让的条件，还要考虑贷款合同关系的特殊性。

贷款担保方式对所购房屋转让的约束：

1、抵押房屋的转让

采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。如何解决这个问题呢：

(1)卖方可以用其它担保方式做替代担保，暂时解押，待房屋过户，房屋出售所得价款偿还银行贷款后，解除借款合同。例如，借款人可以先用存单质押暂时取代抵押房屋作为未还贷款的担保，并变更《贷款合同》以便办理解押手续，待房屋过户后，用收回的房款提前还清贷款。

(2)买卖双方通过二手房中介机构进行交易，如果中介机构与贷款银行签订了二手房合作协议，通常可由中介机构提供房屋转让期间的贷款担保，并能过中介机构办理二手房转让的资金结算。这也有利于房屋受让人办理二手房抵押贷款。

2、第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响

借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息甚至收取违约金。同时，如果《保证合同》、《质押合同》中有关条款对所购房屋的约定，决定是否要将贷款所购房屋转让行为事先通知第三方担保人，以避免纠纷。

3.无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。

4.目前北京市房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。贷款所购房屋转让时，购房人能否办理个人住房贷款?回答是肯定的。对购房人而言，这种贷款与商业银行办理的二手房贷款程序基本一样，主要不同点是：

(1)由于转让的房屋是贷款所购，因此贷款银行要求转让双方的购房资金都通过贷款银行结算，由于受让方也申请银行贷款，因此，转让方提前还清银行贷款，受让方得到贷款都要在同一天进行，银行会在双方资金的结算时间、方式上做特殊安排，房屋转让双方都应该按照事先协商好的时间、方式办理借款、还款手续，这样才能保证交易正常进行;

(2)对于转让期房的，由于开发商要为受让方提供期房阶段第三方保证，因此房屋转让双方要与贷款银行和开发商协调好贷款发放、偿还时间，并将开发商退给期房转让方的资金、期房受让方支付给开发商的房款、开发商为期房转让方提前还清银行贷款金额以及银行给期房受让方的贷款金额计算清楚，避免交易过程中出现不必要的纠纷。

总之，由于我国住房二级市场开放不久，交易过程的法制化和规范化还有一个过程，广大购房者在转让贷款所购房屋时，要多研究有关合同，多与贷款银行、购房者、房屋交易部门和开发商沟通，以寻求一条高效的交易途径。

二、申请按揭贷款应注意什么

第一、申请贷款前不要动用公积金。

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么您公积金账户上的公积金余额即为零，这样您的公积金贷款额度也就为零，也就意味着您将申请不到公积金贷款。

第二、在借款最初一年内不要提前还款。

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且您归还的金额应超过6个月的还款额。

第三、还贷有困难不要忘记寻找身边的银行。

当您在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑。可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理您的延长借款期限申请，但是，借款期限变更按规定只可办理一次。

第四、取得房产证后不要忘记退税。

当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同，支付房款后即办理;购房者已缴个人所得税税基抵扣;申请，取得本人的;税收通用缴款书;。待您办妥房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续。

第五、贷款后出租住房不要忘记告知义务。

当您在贷款期间出租已经抵押的房屋，您必须将已抵押的事实书面告知承租人。

第六、贷款还清后不要忘记撤销抵押。

当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

第七、不要遗失借款合同和借据。

申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。