一、民法典中小产权房交易有效吗
买卖小产权房后,如果房屋买卖合同是依法成立的,具有法律效力,房屋不办理产权登记的,不影响房屋买卖合同的效力。
《中华人民共和国民法典》
第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效:
(一)行为人具有相应的民事行为能力;
(二)意思表示真实;
(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
二、买小产权房有哪些风险
购买小产权房的风险如下:
(一)法律法规对商品房的相关规定和制度,对乡产权房是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释,处理涉及乡产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。
(二)由于乡产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。
(三)如果遇有国家征地或者拆迁的情形,购房者的利益很难得到法律的有效保护。
(四)属于违法用地、违法建设的小产权房有依法被拆除的危险性。
(五)小产权房没有取得国家颁发的房屋所有权产权证书,不能合法设定房屋抵押权,不具有房屋所有权,不能办理房屋过户手续,不能进行交易。
(六)购买小产权房无法办理,只能一次性付款或者分期付款。
(七)由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
三、小产权房买卖是否受法律的保护
对于已购者利益是否受保护,成为民众普遍关心的农村小产权房问题。虽然小产权房违法,绝对不允许再建设,但是对于那些已经在农村购买了小产权房的消费者,国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。很多消费者购买的时候,对国家的法律了解不多,因此糊里糊涂觉得便宜就买了,对这些人的合法利益,政府是要给予保护的。
购买小产权房的城镇居民可以行使房屋的居住使用权,只是不能取得所有权证。《民法典》第三百六十三条虽然规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定,但其却明确了宅基地使用权是一种物权。既然是物权,权利人当然有相应的支配权包括处分权。所以对涉及到宅基地使用权的转让效力的认定,司法实践中认定不尽相同,对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。如符合规划要求和用地条件,买房自用的,就应认定为有效。且如当事人一方提出无效要求,因其违反了诚实信用的民法原则,具有恶意也不会得到法律支持。
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