开发商延迟办房产证怎么办理？

(一)明确由谁来办理房产证。 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此，法律上看，购房者本身是申请办理房产证的法定义务人。 房开商对房产证的办理具有协助义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。 基于房开商对办理房产证的协助义务，现实情况中，尤其是对于购买商品房的购房者而言，在购房合同中约定由房开商代为办理也不在少数。 (二)明确办证期限。 《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定了办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的期限。若是选择由房开商代为办理的，就应当在购房合同中约定一个合理的期限，从而有效的督促开发商及时办理产权证。若房开商在约定期限内未能办好房产证的，就应当按照合同的约定承担违约责任。 另根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果买受人自房屋交付之日起90日(期房)或自合同订立之日起90日(现房)未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任，赔偿额可以按照中国人民银行规定的金融机构计收预期贷款利率计算。若购房者未在合同中与开发商达成办理房产证期限及违约责任的约定的，可依据上述规定追究开发商的责任。 (三)可以解除合同。 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的约定：“商品房买卖合同或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 由此，若由于房开商的原因，致使购房者自房屋交付之日起超过一年零九十日无法办理房屋所有权登记，则购房者有权请求法院解除合同并赔偿损失。 商品房房产证办理具体流程 1.确定开发商已经进行初始登记 开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将其需要办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常主管部门办理初始登记所需时间大约为20～60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。为确保自己的利益，在《购房合同》中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。 2.到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》 申请表填写之后需要开发商签字盖章2017房产证办理流程及费用2017房产证办理流程及费用。有的开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。 3.领取测绘图 由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。 4.领取相关文件 在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，这些证件包括：包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。 5.缴纳公共维修基金、契税 公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金，缴纳的方法可以询问开发商的办事人员。缴费后务必保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响获得房产证。 6.提交申请材料 材料主要包括：盖章的申请表、房屋买卖合同、签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书、测绘表、房屋登记表、分户平面图两份、专项维修资金专用收据、契税完税或减免税凭证、购房者身份证明(复印件核对原件)、房屋共有的提交共有协议、银行的提前还贷证明。 7.按照规定时间领取房产证 在提交办理申请后，请业主们一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按通知的时间及时领取房产证。 产权登记费用 产权登记费居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本 其它房产建筑面积500(含500)㎡以下的每宗200元，500~1000㎡的为300元，1000~2000㎡的为500元，2000~5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元;如共有权证增收工本费10元/本。 契税税率及缴款书 契税缴款书的办理 1.提供户主身份证复印件。 2.提供销售发票复印件(带原件校验)。 3.提供销售合同及最终补充合同复印件(带原件校验)。 4.若开发公司代为办理，则派遣员工时应出具公司盖章的证明书。 契税税率1.普通住宅144㎡以下为1.5%，144㎡以上为3%。 2.非普通住宅(高档住宅如别墅等)为3%。 注意事项 保证合同﹑发票﹑测绘报告等各个凭证资料的内容一致性，认真核对，确保措辞﹑各项数据﹑日期等一致无误。 开发商延期办房产证怎么解决 首先，购房合同中有关于延期办证约定的按照约定来处理。对于没有约定的情况，则按如下原则： (一)如合同没有办证期限约定，办证期限为90日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算; (二)如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约; (三)如合同没有约定，解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消灭; (四)如合同没有约定逾期办证违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算; (五)开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的，应补偿其差额; (六)开发商是否应承担逾期办证法律责任，视逾期原因而定，只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定或法律规定的期限内未能办理房地产证时才承担法律责任。 不能办理房产证的情况有哪些 (一)开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权; (二)开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金; (三)开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕; (四)开发商没有完成竣工备案工作; (五)开发企业将房屋重复销售(未经合同备案)，导致无法办理房产证; (六)楼盘被法院查封; (七)开发商没有取得建筑面积实测数据; (八)商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记; (九)开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收; (十)开发商不及时办理大确权; (十一)开发商不配合提供办理小房产证的相关资料; (十二)开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发; (十三)房屋契税尚未缴纳; (十四)公共维修基金尚未交付; (十五)提交办理房产证的文件不合格; (十六)个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证; (十七)房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理; (十八)代办产权的单位或人员(律师、代理公司)违规操作。 逾期办理产权证的违约责任承担 1、逾期办证中“出卖人原因”的认定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”由此可以看出，“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期办证，出卖人均应向购房人承担违约责任。 具体到导致逾期办证的原因，问题要复杂得多。办证义务通常从开发商交楼后开始起算，在约定的办证期限内，开发商首先要完成房屋的测绘、权属登记，其次通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后领取房产证，通知购房人领回。在这一过程中，既有开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延，也有购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延，还有房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。毫无疑问，由于购房人自身的原因导致的办证迟延，开发商无须承担违约责任。那么,房管部门拖延登记办证时间导致逾期办证，开发商是否应当承担违约责任呢答案当然是否定的。 2、逾期办证违约责任的举证责任分配规则 开发商承担逾期办证违约责任，其责任构成要件之一是由于开发商的原因造成的迟延。非属开发商一方原因造成的迟延，即使存在损失，开发商也无需赔偿。但在司法实践中，购房人主张开发商承担逾期办证违约责任，却不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件，而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限，就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延。此时，举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方，由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则，这样的举证责任分配主要是考虑，登记办证期间开发商对登记办证各环节具有全局性的了解，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，相较购房人而言也更有举证能力。因此,将举证责任分配给了开发商，以便更好地平衡双方当事人的利益。 开发商办不了房产证怎么办 (一)要求赔偿损失 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; 2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; 3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 (二)要求解除合同 根据《商品房买卖解释》第19条的规定，由于出卖人原因导致办证逾期一年的，买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。这就是说，如果开发商不按照购房合同办理房产证长达一年以上的，那么购房者可以要求解除购房合同，并且要求开发商赔偿损失。