一、最高法院关于农村宅基地买卖新规

农村宅基地仅持有使用权，其所有权保留归属至所在的乡村集体。

在宅基地上的附作物，农户拥有遗传物质所有权，并具有出售以及出租的优先权，不受任何外部势力的垄断侵犯。

然而，当房屋进行交易或者租赁之后，宅基地的使用权自然转移至新的接收者或是租用者手中，但是宅基地的所有权永远无法脱离它所属的乡村集体。

若出让或者出租房屋后再申请宅基地的，将会被拒绝批准。

农民在建造房屋以及小型庭院过程中所使用的土地，均需遵守各省级行政单位出台的具体标准。

对于农村宅基地的继承：

政府明确指出，土地与房屋应予以分离管理。

依据相关规定，宅基地乃是农民作为集体经济组织成员之一的特权，可合法用于修建自家住宅的集体建设用地，农民无需支付任何土地费用便能获得这些特殊待遇，这实质性体现了福利性的原则。

通常而言，这种特殊权利是无法有效传承的。

然而，由宅基地上建设起来的房屋却属于每一个个体的私产，可依法继承。

在实际操作过程中，农民宅基地的继承问题可归纳为以下几种常见情况：

如果继承人同样隶属于本集体经济组织范围内，且自身条件符合宅基地申请条件的话，那么经过审批程序他们仍可以有权取得被继承房屋所依靠的宅基地；

相反地，如果继承人的条件不满足申请宅基地的要求，那便视同没有宅基地的继承权，这个时候只能选择将房子出售给出价合理的本村其他符合申请条件的村民。

如果继承人出于各种原因不愿意出卖房屋，那么本房屋便不能开展翻新、改造、扩建等活动，直到其变成不可居住的程度为止，宅基地将自动回到集体经济组织的怀抱。

如果继承人来自于城市生活圈，则其继承原则参照上述不符合宅基地申请条件的情况处理。

总而言之，宅基地使用权的取得、执行以及转让，都要严格按照土地管理的相关规定来落实实施。

同时，宅基地使用权人需依法对集体拥有的土地，负有占有与使用的权力，且有权依据相关法律法规，合理地利用此片土地来建设自家房屋及配套相关设施。《中华人民共和国土地管理法》第九条农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

二、民法典城中村农村宅基地能买卖吗

民法典规定，宅基地可以允许买卖，但只能由本村的村民之间买卖，外村人不能购买本村的宅基地。我国《民法典》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。而土地管理法规定，宅基地可以在本村村民之间进行买卖。《土地管理法》第六十二条

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

《中华人民共和国土地管理法》（2019修正）：第二章　房地产开发用地 第一节　土地使用权出让　　第十一条　县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。