文章主题房主拍卖纠纷案房屋所有权城市房地产管理法拍卖法诉讼时效拍卖行为合法性文章内容：一，案情台州市益良食品厂为实施企业外部转制。委托台州伊景拍卖行拍卖座落于椒江南皖街7号的房地产999年9月6日，台州伊景拍卖行发布了房屋拍卖公告南皖街7号。有临街—层混合结构楼房间，一层混合结卡勾房屋一间，西边混合结构平房一幢，营计建筑面积504．93平方米，占地面积288．80平方米，起拍价为58．（）0万元一999年9月27日，石声依约参加了台州伊景拍卖行在泉之大厦五楼举行的对南皖街7号房屋的竞拍活动，以28万元人民币的价款买到该房屋，并且当场与拍卖人签署成交确认书2000年8日。买受人石声持拍卖人出具的成交证明和拍卖标的的一些证明资料，到该房屋所在地的房地产管理部门办理房屋产权转让登记手续时。才知晓该拍卖标的物建成于995年8月，由于在建房前没有申请办理住房建设项目审批和建设—程规划许可证等手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规卖的房屋，座落于椒江区城市规划区内，既没有取得建设项目批文。也没有办理《建设1程规划许可证》，应被鉴定为违章的建筑物，不具有合法性，因此而不能取得合法的《房屋所有权证》2．该拍卖行为是否有效的问题＝《中华人民共和国拍卖法》（以二简称《拍卖法》）第2章第6条规定拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利该拍卖标的系违章建筑物，无法申请领取合法的《房屋所有权证》，委托人不具有依法处分财产的权利因此，该拍卖行为应无效。3．拍卖行是否承担赔偿责任的问题。本案例中，买受人曾经向拍卖人询问过拍卖标的产权问题，拍卖人曾明确回答产权清楚，不会有问题因此，根据《拍卖法》第5章第6条第一款关于拍卖人，委托人违反本法第十八条第二款，第二十七条的规定。未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿之规定，买受人石声有权向该拍卖行要求退房并赔偿损失该拍卖行应在接受买受人石声的退房并予赔偿后，再向本案例房产拍窦纠纷紊弓，幽的飓考定，该拍卖标的物属于违章建筑，建房者本人就无法申请领取合法的《房屋所有权证》因此，买受人也不能办理该房屋所有权证转让和所有权登记手续为此，买受人石声以无法领取《房屋所有权证》为理由，于2000年11月8日下午到原拍卖行要求退还所拍卖的房屋，并要求该拍卖行赔偿损失一而该拍卖行则声称，此次拍卖已经公证员公证，而且买受人和拍卖人都已经在拍卖成交确认书上签名，根据《拍卖法》第4章第52条关于拍卖成交后，买受人和拍卖人应当签署成交确认书之规定，此次拍卖有效＝2，本拍卖行只不过是受委托人所托，为委托人办事，与委托人之间只是一种委托关系，而不是一种居间关系一加之房屋产权登记业务知识不属于拍卖行业必须掌握的业务知识范围，因此，拍卖行不该承担赔偿责任，买受人应当去找委托人（即出卖房屋的人）退房和赔偿损失且该拍卖行为已经发生一年多了，早已失去了有效的诉讼和时效二，案析1．所拍卖的房屋所有权是否合法的问题《中华人民共和国城市房地产管理法》以法律的形式确定了国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度建设部第57号令《城市房屋权属登记管理办法》（以下简称《办法》）第5条明确规定房屋权属证书是权利人合法拥有房屋所有权并对房屋行使占有，使用，收益和处分的惟一合法凭证依法登记的房屋权利受国家法律保护《办法》第16条规定新建的房屋，申请人应在房屋竣后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。并应当提交用地证明文件或者土地使用权证，房屋竣工验收资料以及其他有关部门的证明文件集体土地上的房屋转为陶有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30口内向登记机关提交用地证明等文件。申请房屋所有权初始登记规定所反映的《建设一程规划许可证》是指由城市规划行政主管部门核准申请人在城市规划区内新建，扩建和改建建筑物，构筑物，道路，管线和其他程核发的证书建设者只有在取得该证和其他批准文件后。方可申请办理开工手续＝上述所拍24当代经济》！！年第8期中的委托人追偿同时，该拍卖行应从中吸取教训，在今后接受房地产拍卖委托时。主动与当地的房地产管理部门取得联系。查清待拍卖房地产的权属关系后，再实施拍卖行为，以避免或减少此类纠纷4，该买受人诉讼时效是否有效的问题本案例中的买受人。应根据中华人民共和国建设部第57号令《办法》第17条之规定在拍卖成交起的30日内，（即999年9月27日至2月27日）。到当地房地产管理部门申请转移登记。因此，其有效的诉讼时效也应按照《拍卖法》61条第3款因拍卖标的存在瑕疵未声明的。请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受损害之日起计算之规定，从1999年2月27日买受人应当知道权利受到损害的最后之日起算至2000年2月27日三，案评本案例由于所拍卖的标的不具有合法的房屋所有权，不具备《拍卖法》第2章第6条的规定，而且拍卖人又未在拍卖公告上声明拍卖标的所存在的上述瑕疵，因此，该拍卖行为应视作无效且拍卖人应承担赔偿责任；买受人石声并未丧失有效的诉讼时效，仍然有权利向拍卖人索赔损失由此可见，房地产权属管理是房地产管理的基础和核心工作，也是建立房地产市场经济，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展的前提而房地产权属登记制度是国家以法律形式确定的，是用以保护公民财产权的必要制度，也是各级人民政府进行房地产权属管理的主要手段，使权利人能依此而获得国家法律的保护。因此，它涉及到所有产权单位和千千万万老百姓的切身利益。也更显示出它在房地产交易，拍卖，租赁，抵押等社会主义市场经济活动中有着不可或缺的重要作用和影响。（注案例中的拍卖行名称，转制企业名称，买受人名字和房屋座落地址等均系化名）（作者单位台州市椒江区房地产管理局）

法院判决有误带来的房产拍卖纠纷案分析

某拍卖行于2001年7月15日接受该地区人民法院委托的一批标的。其中有一套住宅，位于该地区市中区的黄金地段，面积120平方米，委托底价是900元平方米。拍卖行在接受委托之后，依法进行了查看标的、公告等法律程序。公告日期是2001年7月18日，拍卖时间定于2001年7月25日。公告期间，对这套标的感兴趣的竞买人有十多个，该拍卖行均带领他们查看了这套标的，由于地理位置、价格、结构等比较合理，每一位竞买人都比较满意，并办理了竞买手续。

7月20日，有一人跑到该拍卖行，自称是该标的的所有者，声称该标的不能拍卖，属法院查封有误。并当即出示了他的身份证原件和房屋所有权证、国有土地使用证的复印件。该拍卖行马上将这一信息反馈给法院办案人员。法院办案人员告诉该拍卖行，此标的查封无误，这是被执行人惯用的伎俩，拍卖活动应当正常进行。拍卖行将这一解释告知了这位被执行人，被执行人见与拍卖行无关，也就走了。

2001年7月25日，拍卖会如期举行，整个拍卖过程相当顺利，特别是该套住宅8号标的竞争非常激烈，将整个拍卖活动推到了高潮，最后被一位苏先生以1060元m2的价格夺得。苏先生买了标的后，按约定成交后2日内结清了所有的房款和佣金，共计人民币133560元。（其中标的款127200元、佣金6360元），并提出拍卖后必须在他付清款项后本月内移交标的。

2001年7月29日，该拍卖行接法院书面通知，该套住宅（8号标的）因办案有误，不能拍卖，立即退回此标的。区法院已经为此错判、错误执行此案作出了解决，赔偿被执行人相应经济损失4．5万元，退还该住宅，同时，凡涉及与本案有关的办事人员一律给予处分。

原来，此案件由于一审判决时出了误判，而且由于当时的经办法官一时疏忽，居然忘了将判决书送达到当事人手中。该判决是1997年判的，而1997年底，这位经办法官退休了。判决时效一到，由于被告未履行法律规定的义务，原告就申请强制执行。而此时被告正在外地做生意，飘忽不定，给执行工作带来了很大的难度，但执行工作仍在进行。几番周折，终于于2001年5月将被告的产权查明并见到了被告本人。当执行人员问其收到判决书为何不履行义务时，被告一再声辩说没有见到什么判决书。由于长期的执行过程中经常遇到被执行人谎称未见到判决书类的伎俩，于是采取强制执行手段，查封了他的位于市中区的这套住宅。坪委托评估公司评估之后交付该拍卖行进行了拍卖。然而，被执行人不服，上诉到中级人民法院，但中级人民法院还未作出判决时，该标的已顺利拍卖出去了。

2001年7月29日，中级人民法院判决书送达当事人和区法院，该案件原判决有误，以致执行也有误，必须执行回转。于是区法院马上给拍卖行来了书面通知。

拍卖行立即通知苏先生，说明了该标的不能移交，必须退回委托人，拍卖行愿意退还苏先生全部标的款和佣金133560元。苏先生不服，于是状告该拍卖行。

庭审中原告认为，拍卖行有两方面的不合法行为第一，拍卖行没有查明该标的的瑕疵，进而也未告之竞买人此标的的瑕疵，拍卖行有欺诈行为。他认为该标的不能拍卖的原因，应该作为瑕疵由拍卖行查明。第二，拍卖行拍卖成交后，不能按约定移交标的，属典型的单方违约行为。要求该拍卖行退还所缴的全部款项133560元，利息1300元，违约损失40000元，误工损失2000元，其他经济损失1700元，共计赔偿45000元。

为此法院判决，该拍卖行由于无法移交标的而造成了买受人承担经济损失，退还买受人全部标的款和佣金，赔偿买受人经济损失费30000元，此案才算了结。

面对此案例，我认为有以下几方面值得引人深思。

1．执行案件中的错误导致标的不能移交的，能算是瑕疵吗

瑕疵本意指缺点，毛病，此处专指拍卖标的在真伪或者品质方面的缺陷。本案例中，谁能说该住宅是假的呢不能。谁能对它的所有权产生疑惑吗显然不能，因为有房屋所有权证和国有土地使用证。该房产是经竞买人实地查看之后才参与竞买的，对于房屋的功能是否完善，买受人已一目了然，又怎能以瑕疵未告知为由状告拍卖行呢

2．拍卖人在行使《拍卖法》赋予的权利的同时，必须遵守国家的相关法律。

《中华人民共和国拍卖法》第十八条明确规定拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵o在法人和自然人委托中，我相信每一个拍卖行都做到了这一点。但是，在对司法执行案件中的委托标的，拍卖行若受委托于人民法院，该拍卖行只能从该委托人处得知该标的是强制执行来的，并请求告之该标的瑕疵。法律并未赋予拍卖行去查明该标的的来源和瑕疵，更不可能去追问法律程序中的每一个环节是否有误。

因为司法执行过程是一个非常复杂的过程，有其保密性。委托人必须遵守国家法律法规的规定，为其保密。而拍卖人，《中华人民共和国拍卖法》第四条也明文规定了，拍卖活动应当遵守有关法律，行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，而该拍卖行已经向委托人提出了疑义，其目的就是想弄清楚该标的的处分权是否合法，人民法院也作出了回答，拍卖行还能有多大的权限去查明该标的执行环节中的正确与否吗

虽然《拍卖法》明文规定拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的来源和瑕疵，那也只能是在委托人告知了拍卖人的前提下，否则拍卖人能凭空告知其来源吗

3．拍卖行无法移交标的，属单方违约，应当承担经济损失。

整个拍卖活动是有序进行的，拍卖程序是合法的。《拍卖法》第五十一条规定竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。此案例中，拍卖已经成交，并签署了成交确认书，买受人买卖是合法的，并根据约定支付了标的款和佣金。根据双方约定，拍卖人应向买受人移交标的，但拍卖人无法移交标的，这虽然不是拍卖人的原因造成的，但买受人只能向拍卖行索赔，而拍卖行再向委托方追偿。根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条之规定买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人偿赔，是正当的。同时双方所签署的成交确认书实质上就是一个买卖成交合同，拍卖成交后，拍卖人无法移交标的，显然是一种单方违约行为，应当承担违约责任和经济损失。至于该拍卖行是否愿意向该地区人民法院追偿，也许该拍卖行认为长期的业务往来是首位，因此，一直未见拍卖行起诉人民法院。

整个案例中，拍卖行错在何处已经明了，对于法律的交叉点，我们应更多的去深思，许许多多的领域是拍卖行无法涉足的。

详细问题请咨询房产纠纷律师