第一条为加强商品房价格管理，维护房地产市场正常秩序，保障国家、经营者和消费者的合法权益，根据《中华人民共和国价格管理条例》、《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》及有关规定，制定本管理办法。

第二条本办法所称商品房，是指具有经营资格的房地产开发企业（包括外商投资企业），开发经营的住宅和非住宅房屋。

第三条凡在大连市中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区从事商品房开发经营的房地产开发企业，均应执行本管理办法。

第四条商品房价格实行国家定价、国家指导价和市场调节价三种形式。

（一）政府委托开发企业建造的“微利房”和“解困房”，实行国家定价；

（二）普通商品住宅实行国家指导价；

（三）其他商品房实行市场调节价。

第五条实行国家定价的商品房价格，由市物价局会同市房地产管理局、市财政局、市建设银行提出，报市人民政府批准后执行。

实行国家指导价和市场调节价的商品房价格，由市物价局会同市房地产开发管理领导小组办公室、市房地产局、市财政局、市建设银行，按本办法第七条规定核定基准价格，开发企业销售时可根据市场、地段、楼层、朝向等情况，在基准价格的基础上确定其销售价格。其中，普通商品住宅的最高销售价格不得超过基准价格的百分之一百五十。

第六条实行国家指导价和市场调节价的商品房基准价格的报批，由开发企业在其前期工程结束时向市物价局报送商品房基准价格申报表及有关资料。居住区和居住小区的商品房基准价格，能一次定价的，则以居住区和居住小区为单位报批；需分期定价的，则按建设计划，分期报批；零星开发或插建的，以片或栋为单位报批。

开发企业在工程后期确因发生特殊的较大数额的不可预见的建设费用，需调整基准价格时，应重新报批。

开发企业销售商品房，必须按规定取得《商品房销售许可证》。

第七条商品房基准价格由下列项目构成：

（一）预算成本

1.地价或征地费及拆迁安置补偿费：按国家和市政府有关规定执行；

2.规划勘测设计及前期工程费：依据规划、勘测、设计合同及实际发生的前期工程费计算；

3.建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；

4.住宅小区公共建筑配套设施费和基础设施配套费：依据详细规划、施工图和城市规划定额指标执行；

5.开发企业管理费：以1—4项之和为基数，按不超过百分之三提取，具体提取比例，可按各开发企业业务管理水平确定（含以1—4项之和为基数，按千分之一点五提取的上级管理费）；

6.贷款利息：开发企业贷款利息计算基数不得超过小区（片、点）总投资的百分之三十，利率按市建设银行规定执行，使用期多层按12个月，高层按18个月计算。

（二）利润：以预算成本中1—4项之和为基数，按利润率不超过百分之十计算。

（三）税金和市政府规定的开发企业代收费用。

第八条实行国家指导价和市场调节价格的商品房，按其基准价格与实际销售价格的差价，税后依照以下比例缴纳房地产增值费：

超过基准价格百分之百以内的，超过部分缴纳百分之三十的增值费；超过基准价格百分之百以上，百分之二百以内的，超过部分缴纳百分之四十的增值费；超过基准价格百分之二百以上的，超过部分缴纳百分之五十的增值费。

第九条房地产增值费由市房地产局负责组织收取，市物价局协助。收取的增值费应上缴市财政局，实行财政预算外资金专户存储，专款用于“微利房”、“解困房”和城市基础设施建设。

第十条违反本管理办法的，由市物价管理部门依照国家法律、法规予以处罚，情节严重的，不得参加招商地块投标。

第十一条各县（市）、旅顺口区、金州区的商品房价格管理，参照本办法执行。

第十二条本管理办法由大连市物价局、市房地产开发领导小组办公室负责解释。

第十三条本管理办法自发布之日起施行。