《商品房销售管理办法》第二十二条规定,当事人未订立商品房销售合同的,开发商应当将收取的费用退还买受人。但是,这里所说的费用是指具有预付款性质的定金,而不是作为订立合同担保的定金。而且,只要当事人在合法自愿的基础上同意不退还具有预付款性质的定金,就应当依法履行协议。债务人履行债务后,定金应当作为价款或者追回;支付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;接受定金的一方不履行约定债务的,应当双倍返还定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定,出卖人接受买受人的定金,以认购、定购、转让等方式为订立商品房买卖合同提供担保的,预约等,因一方原因不能订立商品房买卖合同的,依照定金法的规定办理;因不可归责于双方的原因不能订立商品房买卖合同的,出卖人应当将定金退还买受人。因此,在定金或不退费用的情况下,购房者很可能处于被动地位,要么接受开发商的不平等条件,要么拒绝与开发商签订《商品房买卖合同》,承担定金或定金的损失。因此,购房者在签订《房屋认购协议书》时,可以咨询专业律师,注意协议书是定金还是定金,不存在其他协议等问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定,商品房预售应当具备下列条件:(一)土地使用权出让金全部缴纳,取得土地使用权证书;(二)持有《建设工程规划许可证》;(三)提供预售的商品房应当投入开发;(四)向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售登记,领取《房屋预售许可证》商品房。
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