一、土地的拍卖过程是怎样的

1、获知土地出让公告；

2、索取土地出让文件；

3、市场调研,获取土地及房地产市场相关信息;

4、报名及缴纳竞买保证金;

5、竞价;根据土地出让的方式、竞买人数等确定竞价的策略；

6、办理成交确认手续,签定土地成交确认书；

7、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的,主持人落槌表示拍卖成交;

8、主持人宣布最高应价者为竞得人。竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖；

9、签确认书和合同。

二、法院拍卖土地的注意事项

1、核实拍卖土地的性质

竞买人在参加拍卖前应当向拍卖法院以及拍卖机构核实该块土地的性质，是属于划拨土地还是出让土地，如果是划拨土地，则需要核实权利人是否有权进行拍卖，并且在后期会面临变更土地性质以及补交出让金的问题。

2、核实拍卖土地的出让金是否已经全额交纳

竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块土地的出让金是否已经全额交纳，若未全额交纳，则在办理土地过户手续时，会被要求补足剩余未缴纳的土地出让金以及滞纳金。

3、核实该块土地的权属登记与权属证明上的权利人是否一致，是否存在其他共有权利人，是否存在异议登记

竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块地的权利人是否清晰，是否存在其他共有权人，是否存在权属证明与权属登记上不一致的情形，是否存在其他的实际权利人，是否存在异议登记，以确保该块土地权属清晰，没有影响过户的因素。

4、核实该块土地的现状及开发情况

竞买人在参加拍卖前应当现场核实该块土地的实际情况，是否已经七通一平；是否有地上建筑物；是否已经被他人实际占有、使用；土地改造现状与政府规划是否相一致；地块内是否有池塘、河沟，竞买人可否自行填充；土地上是否有青苗或民宅；该块地是否已经进行前期的开发，若未进行开发，则应当核实该块土地是否属于闲置土地以及闲置时间。

5、核实该块土地的面积、使用年限、土地用途以及相关的政府规划

竞买人在参加拍卖前应当查阅该块土地的《国有土地使用权出让协议》，并与相关的部门进行核实该块土地使用年限、土地用途、相关的政府规划，且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界限、开发期限以及必须配备的公共设施及市政基础设施等；附图会明确地块区位与现状、地块坐标、标高、道路红线、标高，出入口位置、建筑界线及地块周围地区的环境及基础设施条件等。竞买人应在竞拍前，结合详细规划及附图做详细的了解和全面的分析，并结合公司实际情况进行可行性分析。

6、核实该块土地的租赁情况以及其他用益物权

竞买人在参加拍卖前应当核实该块土地是否被出租，若有，则需核实相关的租赁期限、租赁用途、承租人等相关情况，以及在该块土地上是否存在其他的用益物权，如地役权等将来有可能直接影响竞买人对该块土地使用的合法权利。

7、核实该块土地是否能顺利进行过户登记

竞买人在参加拍卖前应当向土地部门核实若将来竞拍这块土地，是否能够顺利完成过户，是否存在潜在的过户障碍，尤其是在该快土地存在闲置的情况下，若不能顺利完成过户并进行开发，则会面临土地被收回的风险。

8、办理土地过户时应当交纳的税费

竞买人在参加拍卖前已经向土地部门等相关核实办理土地过户时应该交纳的税费，以及原权利人是否有应交而未交纳的税费。

9、核实该块土地上存在的查封、轮候查封、抵押情况，以及相关的查封机关、查封原因、抵押权人等相关情况

竞买人在参加拍卖前应当向法院、国土资源部门以及相关的部门核实该块土地上存在的查封、轮候查封，当时相关部门进行查封以及轮候查封的原因，是否涉及刑事犯罪行为；同时核实该块土地上存在的抵押以及抵押权人的相关信息。

三、土地使用权拍卖的准备

①按照市和各镇区土地利用总体规划和年度用地计划，由市局规划科完成编写全市土地使用权拍卖的详细年度计划，计划中列明每宗用地的具体位置、面积、用途、规划要求等，并提前向社会公布；

②根据土地使用权拍卖年度计划，各镇区国土所负责组织拍卖土地报批具体资料；

③根据土地使用权拍卖年度计划，由市局规划科负责完成办理拍卖土地的农地转用手续；

④由市局用地科和各镇区国土所完成征地手续；

⑤由市局用地科完成供地报批手续，编写土地使用权出让合同文本；

⑥由市地产交易中心负责完成拍卖土地的拆迁及三通一平工作；（或由原土地使用者完成）

⑦市地产交易中心负责完成拟拍卖地块的评估工作；

⑧市招标拍卖领导小组确定拍卖地块的出让底价。