承租人放弃了优先购买权,次承人的利益怎么保护?-法师兄

承租人放弃了优先购买权,次承人的利益怎么保护?

来源：互联网时间： 2023-03-10 22:12:13 146 人看过

次承租人作为承租人的一种，也是享有优先购买权的，如果承租人放弃了优先购买权,次承租人仍然主张优先购买权。

优先购买权的设立目的是为了保护承租人这一弱势群体的生存权，对制度本身而言契约正义是其考虑的核心价值，在转租关系中，承租人相对于次承租人而言转换成为了出租人，这说明承租人暂时不需要使用房屋或者通过转租行为从中过去租金差价，次承租人相对而言属于经济上的弱者，符合优先购买权制度的核心保护价值。次承租人作为房屋的实际占有使用者，与租赁房屋形成密切的依赖关系，其合法权益更容易受到房屋所有权的处分的侵害，赋予次承租人优先购买权在一定程度上可以将既存的房屋占有关系稳定下来，减少对次承租人合法权益的侵害。由于在合法转租关系中承租人转租行为必须经过出租人的同意，出租人对于租赁房屋的转租情况是十分清楚的，因此在出租人欲出售租赁房屋时，不仅应该提前通知承租人，还负有提前通知实际占有使用房屋的次承租人的义务，否则，将承担不利后果。至于优先购买权的顺位，次承租人作为相对意义上的弱者以及租赁房屋依赖关系更为密切者，应该顺位在承租人之前。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。虽然法律没有明确规定次承租人的该项权利，但次承租人的承租地位与承租人是一致的，与立法目的保护实际使用人也是相一致的。因此，次承租人享有优先购买权。

一、房屋承租人优先购买权的期限

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

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