●房地产调控要继续深化，实现精确打击，前提是对房价和空置率这些关键指标要有全面和精确的把握。在这方面，统计部门责无旁贷。像住房空置率这样本不该有的迷雾疑云，决策者和社会公众都在期待权威数据揭开真相。

●嘉宾：陈某(复旦大学住房政策研究中心执行主任)

支某：有关空置房总量的传言，已经持续数月。尽管国家电网已经出面否认6540万套空置房消息发布的真实性，但由于权威统计数据缺位，民间试图通过读水表晒黑灯数空调查物业来调查空置房真相的热情却越发高涨。对于传言，您怎么看?关于空置率，您的判断又是多少?

陈某：如果是新建商品房，空置率肯定没有那么高。从1995年到去年底，全国城镇竣工住宅的总面积只有86亿平方米，就按每套70平方米来算，也就1.2亿套。就算全部存量城镇住宅，按照国家统计局公布到2006年底的数字，总面积是113亿平方米，算每年净增加7亿平方米，那么现在大约134亿平方米，按照每套70平方米来算，也最多就2亿套。如果说有6540万套空置，那么空置率是达到了30%多，我认为这个可能性很小。再说这个数据根本没有来源，似网上人士凭空捏造，所以不可信。

至于空置房实情如何，我认为二套房比例是一个重要的参考。因为拥有二套房应该是空置房的前提，否则也就谈不上什么空置。从2008年的一个抽样调查数据来看，全国城镇居民中拥有二套房的比例不是很高，只有9.5%。而在二套房里，用于出租的占54%，偶尔居住的占30%。因此，如果二套房的统计数据可信，那么我国住房空置率的上限应该是这9.5%中的一半——不到总数的5%。但即便如此，这个空置率还是比较高的。因为美国的住房空置率从来没有高于3%，英国也基本在4%以下。当然，这也跟我国当前特殊的住房市场发展阶段有关。

支某：很多人认为，如果消化了这部分空置房，就能平抑市场，缓解当下房价高、住房难的问题。您怎么看?

陈某：首先，要逼出空置房很难。其次，我国住宅总量还是不足，增加5%供应只是杯水车薪。再者，对于空置房，我们不能只看总量、不看结构。目前内地至少有一半的住宅是1999年前建造的，由于建造质量所限，危旧房比重较高。有专家说20年后中国现有的城镇住房得拆一半，这并非诳语。因此空置房中，到底哪些是属于危房旧房的，哪些房子是可居住的，一定要摸清楚家底。而且从欧美国家都定期通过抽样调查来获得住房空置率的实践看，这个在技术上完全可行。此外，须尽快启动全国性的住房普查，上一次的普查是在1985年，如今已经过去25年了。无论是出于房地产调控精准性的考虑，还是为了稳定公众预期，空置房都不能雾里看花。

支某：现在的房地产市场，到底是紧缺还是过剩?

陈某：我的判断仍然来自于数据。住建部人士告诉我，目前，我国住房套数与城镇家庭总数之比，是0.81到0.87，也就是说每100户的家庭拥有81-87套房子。这也意味着，还有13-19户家庭是需要和别人挤在一起的。按照这个数据，我国现有城镇住宅套数应该在1.6-1.8亿套左右。还有一组数据显示，1999年以后竣工的全部城镇住宅套数只占城镇家庭总数的35%，也就是最多35%的人通过买新房改善了居住条件，但还有65%的人还住在原来的房子。可见，房地产的改善性需求还是非常大的。在住宅总量上，仍然存在着不足。

支某：有专家表示，不少多套房持有者不差钱，即便面对政策调控带来的市场调整预期，也并不急于将手中房产出手。您怎么看?

陈某：有些老百姓也说，怎么调控半天还是不降价?问题其实就在这里。不少开发商，去年获利颇丰，现金流充沛，所以并不着急。那些手持多套房的人，也是手中有粮、心里不慌，更何况很多人都持这样的想法——就算再怎么跌，也跌不到我买入时的价格。无怪乎央行货币政策委员会委员夏斌也说，现在房价，说到底还是货币量太多，部分居民手头钱也多。但又没有相应的投资渠道疏导出去，不炒房，那干什么呢?比起炒大蒜、绿豆，还是投资房子来得更安全。房地产的根本问题，是进入这个市场的资金像洪水一样泛滥。若不将其分流的话，靠堵是解决不了问题的。

支某：即便在征收房屋保有税的美国，也同样遭遇了当下空置率高的问题。对此，您怎么看?

陈某：当前社会公众对物业税抱有非常大的期待。但我担心，可能政策甫出，会有一个跳水的效应，但是从长期来看，只要存在其他炒作因素，房价依然会上涨，欧美经验都证明这一点。加之物业税自身征收成本很高，对此还是要慎重。

要挖掘潜力、盘活存量，不妨从两点着手。一是鼓励出租。现在出租房屋要征收10%的税负，实际上也收不到，反而把房屋租赁变成了私下操作的地下交易。如果减免一部分租赁税费，不仅可以扩大租赁市场供应，而且有了备案登记，也有助于今后规范租赁市场。二是拓宽投资渠道。设立房地产信托投资基金，吸引公众游资投资于此，这就相当于把原来大家买房的钱拿去建房，不仅增加住房供应量，而且投资者尽管不再购买物质形态的房子，却也能像房地产商一样，直接以小股东的身份投资于房地产市场开发。这样一来，如果房产升值，中小投资者就能分享收益，对资金也是一种出路。一旦出现波动，也能一同分担系统风险，降低当前开发商资金主要借自银行的系统风险。

房地产调控要继续深化，实现精确打击，前提是对房价和空置率这些关键指标要有全面和精确的把握。在这方面，统计部门责无旁贷。我相信，像住房空置率这样本不该有的迷雾疑云，决策者和社会公众都在期待权威数据揭开真相。