本人从业以来为各公司代理腾房(返还原物)案件三十余件。腾房案件涉及住房人的切身利益，争议大、矛盾容易激化，诉讼和执行程序周期较长，容易给业主带来较大的房屋利用损失，增加腾房的成本。根据多起腾房案件的代理实践，特总结如下：

1、腾房案件首先要特别注意协商解决，争取通过协商解决腾房问题，可以尽量避免通过诉讼程序解决纠纷，避免给争议双方代来更多的不必要的损失。协商时，作为业主一方，可以约定被腾房人应当在腾房期间支付房屋使用费，避免和减少业主的损失。房屋使用费按照市场价确定。同时约定，一旦被腾房人的不按照期限腾房的违约金。这样可以促使被腾房人信守约定，保证有关腾房和解协议的履行。

2、在房屋使用和租赁协议书中，应当约定，解除房屋租赁合同解除和终止后，承租人或使用人一旦不按期腾房的违约责任。促使承租人或使用人履行按期腾房的承诺，避免腾房纠纷的产生，或腾房纠纷产生后解决争议的难度。

在房屋租赁和使用协议中，增加房屋承租人或使用人不按期按约定腾房时，业主可以采取私力救济的约定，为今后业主采用私力救济方式腾房提供合同依据和法律依据。

3、巧用私力救济的措施

1)对于房屋承租人或使用人为私人的，律师一般不出面介入私力救济措施，因为，对于采用私力救济措施强行腾空房屋的行为，特别容易引起人身矛盾和冲突。而且在采用私力救济措施强行腾房中，容易引起被腾房人的物品丢失或损毁的情形，加大了被腾房人的心里不平衡，也容易发生预想不到的后果。而且目前我国法律对这种私力救济的方式没有明确的规定。

2)对于有明确的事实证明被腾房人的不再居住或继续使用房屋，又不办理腾房的情形，可以在多个见证人的见证的情况下，采用搬家公司搬运被腾房人的物品的方式，同时做好清点、封存、妥善保管被腾房人的物品、通知被腾房人等的工作。但是律师不出面介入。

3)对于涉及单位为被腾房人的腾房纠纷，可以采取证据保全公证的方法进行腾房。增加腾房的合法性、公开性、合理性。

4)在腾房诉讼中，增加要求被腾房人的给付拒不腾房期间的房屋使用费的诉讼请求，减少业主的损失，增加被腾房人的违约成本，促使被腾房人自动尽早腾房。