本人从业以来为各公司代理腾房(返还原物)案件三十余件。腾房案件涉及住房人的切身利益,争议大、矛盾容易激化,诉讼和执行程序周期较长,容易给业主带来较大的房屋利用损失,增加腾房的成本。根据多起腾房案件的代理实践,特总结如下:
1、腾房案件首先要特别注意协商解决,争取通过协商解决腾房问题,可以尽量避免通过诉讼程序解决纠纷,避免给争议双方代来更多的不必要的损失。协商时,作为业主一方,可以约定被腾房人应当在腾房期间支付房屋使用费,避免和减少业主的损失。房屋使用费按照市场价确定。同时约定,一旦被腾房人的不按照期限腾房的违约金。这样可以促使被腾房人信守约定,保证有关腾房和解协议的履行。
2、在房屋使用和租赁协议书中,应当约定,解除房屋租赁合同解除和终止后,承租人或使用人一旦不按期腾房的违约责任。促使承租人或使用人履行按期腾房的承诺,避免腾房纠纷的产生,或腾房纠纷产生后解决争议的难度。
在房屋租赁和使用协议中,增加房屋承租人或使用人不按期按约定腾房时,业主可以采取私力救济的约定,为今后业主采用私力救济方式腾房提供合同依据和法律依据。
3、巧用私力救济的措施
1)对于房屋承租人或使用人为私人的,律师一般不出面介入私力救济措施,因为,对于采用私力救济措施强行腾空房屋的行为,特别容易引起人身矛盾和冲突。而且在采用私力救济措施强行腾房中,容易引起被腾房人的物品丢失或损毁的情形,加大了被腾房人的心里不平衡,也容易发生预想不到的后果。而且目前我国法律对这种私力救济的方式没有明确的规定。
2)对于有明确的事实证明被腾房人的不再居住或继续使用房屋,又不办理腾房的情形,可以在多个见证人的见证的情况下,采用搬家公司搬运被腾房人的物品的方式,同时做好清点、封存、妥善保管被腾房人的物品、通知被腾房人等的工作。但是律师不出面介入。
3)对于涉及单位为被腾房人的腾房纠纷,可以采取证据保全公证的方法进行腾房。增加腾房的合法性、公开性、合理性。
4)在腾房诉讼中,增加要求被腾房人的给付拒不腾房期间的房屋使用费的诉讼请求,减少业主的损失,增加被腾房人的违约成本,促使被腾房人自动尽早腾房。
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