一、什么是五证？

1、《国有土地使用证》

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整；房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力；缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。

2、《建设用地规划许可证》

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

3、《建设工程规划许可证》

《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》，进行规划验线和验收，商品房销(预)售，房屋产权登记等的法定要件。

《建设工程规划许可证》确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

4、《建设工程施工许可证》

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

5、《商品房销售(预售)许可证》

《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。证书由市建委统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。

小提醒：购房者签合同前应看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。

二、什么是二书？

“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

1、《住宅质量保证书》

是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。

《住宅质《建设用地规划许可证》量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

小提醒：业主认为主体结构质量不合格的时候，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。

2、《住宅使用说明书》

《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

②结构类型；

③装修、装饰注意事项；

④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

⑥门、窗类型，使用注意事项；

⑦配电负荷；

⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

⑨其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用《商品房销售(预售)许可证》说明书》中。

三、审核五证需要注意什么事项？

①必须查看房屋五证的原件，五证的复印件只能作为一种参考。

②必须仔细地审核项目建设依据和商品房销售依据所记载的内容与开发商提供的相应证件的记载是否一致。

③《临时国有土地使用权证》并不等于《国有土地使用权证》。由于《临时国有土地使用权证》只能用于办理《商品房预售许可证》和《建设工程施工许可证》，并不代表开发商取得最终的土地使用权。

④出卖人未取得《商品房预售许可证》与买受人签订的商品房预售合同原则无效。

⑤在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同不适用《解释》第十八条、第十九条之规定。因为《解释》的适用范围是仅仅包括在国有土地上开发建设的商品房。

⑥城镇居民购买在农村集体所有的土地上建设的房屋的买卖合同无效。