[基本案情]2005年1月20日，原告张某（乙方）与被告**公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方同意将座落于文山路98号楼的第壹、贰、五楼及伙房，院内除配电室、暖气房以外的五间房屋租给乙方使用，租期为5年，从2005年4月28日起至2010年4月28日止，年租金为5万元，由乙方按年计付，每年4月28日前首付50%，余下年底结清；合同期满，甲方提供给乙方的水、电、暖、桌、椅、凳、空调应完好无损地交给甲方，如有损坏按原价赔偿（具体数量按附表）；期内，水、电费由乙方负担；乙方在承租期间，由于使用不当或自行改建房屋造成损坏，要负责修复或赔偿损失；乙方要按规定时间足额缴付租金，无正当理由超过规定三个月不交纳租金，甲方有权收回所租的房屋。合同签订后，被告**公司将涉案房屋的钥匙交付给原告。此后，原告张某开始以“**大酒店”的名义根据经营餐饮业的需要对房屋进行装修、购置相关设备、招收员工并进行了一定时期的广告宣传。但“**大酒店”并未经工商注册。

2005年3月20日，被告**公司书面通知原告：你们协议所指向的租赁物的所有权不属**公司，我单位也从未委托**公司对外签订房屋租赁合同，故你与**公司签订的房屋租赁合同无效，望你接函后务必于十日内与**公司协商解除合同，逾期我单位将依法行使权利。并附有房屋权属的证明。原告庭审中承认于2005年3月25日收到**公司的函件特快专递。2005年4月7日，被告**公司以电报形式通知原告解除合同：你与我单位2005年1月20日签订房屋租赁合同后，威海公司得知，立即通知我单位要求与你解除合同，理由是该房产权不属于我单位，为此，我单位进行了查证后，得知该房产权不属我公司，故希望你与我单位及时协商解除合同，以避免给你造成不应的损失。现原告要求二被告连带赔偿包括装修装潢、购买办公及酒店用品、员工工资、广告宣传等各项损失共计219087.08元。

[裁判要点]：

法院经审理认为：根据有关法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。据此，被告**公司以其无产权的房屋与原告张某签订租赁合同，在权利人追认或者原告张某取得处分权前，该合同属效力待定的合同。而作为权利人的被告**公司在得知后即以书面形式拒绝追认，故被告**公司与原告张某于2005年1月20日签订的租赁合同成立，但属于无效。虽双方约定的租赁期限为2005年4月28日至2010年4月28日，但该合同成立的时间为2005年1月20日。

原告张某租赁房屋的目的是经营酒店，其在合同订立后为履行合同进行房屋的装修、广告宣传、购置设备、招收员工等准备工作是正当的。被告**公司称原告张某的租期自2005年4月28日开始，被告**公司承担自2005年4月28日的租期开始后的法律责任以及原告张某进行装修未征得被告**公司同意的理由不当，不予支持。被告**公司在明知自己无产权的情况下仍与原告张某签订租赁合同，违背了诚实信用的原则，由此致使合同无效，应当赔偿原告张某为准备履行合同所支出的合理费用。原告张某对房屋的装修，作为房屋添附物已与房屋形成整体，折除将影响使用价值，可根据装修的现价值由被告**公司对原告予以补偿。同时，原告张某为酒店的开业招收员工并包吃包住、发放工资，符合行业习惯，该费用亦属合理。而原告所主张的广告宣传费45200元，有文登市电*台提供的广告发布业务合同证明可证实，且该广告宣传行为在原告张某于2005年3月25日接到被告**公司主张租赁物的所有权、要求原告张某与被告**公司解除合同通知以前已实际履行，该损失的数额已经确定，至于该广告发布费原告张某是否支付，系另一法律关系，与被告**公司无关。