在市场经济体制下，开发设想是房地产开发商最为关键的工作。从这项工作来看，整个房地产项目的开发已经进入了一种状态。开发假设能否准确反映市场需求，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这就要求房地产开发商认真研究房地产市场的走势，确定不同地区的发展前景，把握不同项目的市场需求。可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。开发商提出了这个想法，但这个想法是否有真正的市场前景还需要可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的阶段。政府是否批准该项目，银行是否同意给予资金支持，需要参考可行性研究的结果。可行性研究可能会有两个结果：一是可行性研究表明这个想法是不可行的，那么即使开发商不同意，项目开发的整个过程实际上也就结束了；二是可行性研究表明这个想法是可行的，那么就不出意外，项目就可以进行了进入最后阶段。目前，在我国，普遍忽视可行性研究，或将可行性研究作为一种形式，这在房地产项目开发领域还是很有力度的。这造成了一系列不利后果，比如空置率高，需要政府认真对待。（3）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。土地是所有建筑物的基础，土地申请是正式启动房地产开发的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源已成为极其稀缺的资源。对于很多开发商来说，拿地是最关键的一步。有了土地，就具备了一切发展的条件。有了土地，不用担心从项目中赚钱。因此，在土地市场上，各种腐败事件层出不穷。在中国，获得土地有两种方式：分配和转让。土地划拨过多，影响了土地市场的正常运行。目前，只有少数情况下可以获得划拨土地，绝大多数土地是通过出让方式获得的。但实际上，它是从原土地使用者（即原占用国有土地的国有企事业单位）手中取得土地的主要途径。开发商取得规定的土地使用权使用年限后，应当到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目说明书。（4）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目能否满足市场需求的重要环节。根据项目规模，具体的设计流程也有所不同。对于大型房地产开发项目，一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布置、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等的设计要求，在方案设计的基础上，初步提出了各专业的设计标准、基础形式、结构方案和设计方案。初步设计文件应包括设计总说明、设计图纸、主要设备材料清单、工程预算四部分。施工图设计是在初步设计的基础上进行的较为详细的设计，包括工程设备各组成部分的尺寸、布置及主要施工方法，绘制完整详细的建筑安装图和必要的文字说明。开发商在进行规划和建筑设计前，需要向城市规划行政主管部门申报规划设计条件，取得《规划设计条件通知书》（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、，建筑物后方红线距离、建筑物控制高度、停车位数量等）。房地产开发商根据《规划设计通知书》，委托具有规划设计资质的单位完成方案设计，并持《方案设计申请表》、《方案设计及说明书》等有关资料，报城市规划行政主管部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计通过后，即可进行初步设计。城市规划行政主管部门对建设项目初步设计方案进行审查，确认符合规划设计要点后，建设单位可以进行施工图设计。城市规划行政主管部门对施工图和有关资料审查合格后，发给建设工程规划许可证。（5）征地拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证和建设用地规划许可证，现场划定用地范围。开发商只能在指定范围内实施征地拆迁计划。（6）筹集房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地拆迁后最重要的工作。取得土地使用权后，房地产开发商投入的资金大部分基本耗尽。如何获得房地产开发资金进行进一步的开发已经成为房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定一个资金使用计划，然后在此基础上确定拟筹集的资金数额。然后通过对各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道很少，基本上都是通过商业银行贷款，房地产开发是一项风险很大的商业活动。一旦投资失败，银行系统将卷入其中。近期，中国人民银行大幅提高了房地产开发商贷款门槛，这将抑制我国部分过热的房地产投资。（7）建设工程招投标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。通过招投标，房地产开发商可以先选择合适的项目承包商，确保项目投资不超过预算，质量达到设计要求，工期达到预期目标。房地产开发商在确定工程承包人后，还需要通过招投标选择合适的监理单位，进行建设工程监理。（八）建设是房地产开发的第八步，也是项目能否按时高质量完成的关键一步。为保证按照建设工程规划许可证的规定组织施工，国家规定，城市规划行政主管部门必须在施工现场放线、验线，并取得建设行政主管部门颁发的建设工程开发许可证后，方可进行土方工程施工。监理单位招聘后，主体工程工作将由监理单位进行。开发商只控制最终的管理权，即维持监理单位的有效监督，必要时撤销监理单位。工程建设完成后，还需要通过城建行政主管部门主持的全面竣工验收。如果不能通过验收，就不能投入房地产市场。（九）营销策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键步骤。房地产项目开发商在开发项目即将完工时，可以考虑对已开发的房地产项目进行营销。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商可以在进行建设的同时进行房地产项目的预售工作。房地产营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标和手段、确定销售方式、制定销售合同、编写销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房地产展会、选择广告方式等，等即使给项目一个好名声，在商品房项目的销售中，也能起到非常重要的作用。当然，租金