在这次动员大会上，市政府公布了《东莞市“三旧”改造实施细则（以下简称《实施细则）。《实施细则规定了“三旧”改造的对象，提出了近期到明年底计划改造3万亩的目标任务，明确了有关“三旧”改造规划编制、拆迁改造的类型和程序，以及一系列优惠举措。值得注意的是，除了《实施细则，相关部门还根据《实施细则出台了一系列“操作指南”，加起来一共150页53000字，堪称东莞史上最长“新政”。市委书记、市人大常委会主任刘＊庚说，《实施细则及操作指南虽然文字多，但很细致，操作性很强。

现状如何：完善功能就得成片改造

在全市“三旧”改造动员大会上，刘＊庚书记算了一笔账，深圳每平方公里产出GDP是4亿元，新加坡是14．5亿元，东莞呢？按去年3700亿元的GDP，除以2465平方公里，是1．5亿元。“土地效益粗放，不得不通过‘三旧’改造向存量要增量。”刘＊庚说。此番“三旧”改造的规划基础就是成片改造，成片改造的目的就是要塑造城市功能。

“‘三旧’改造主要有两种类型，一种是针对物质老化进行的危房重建，属于城市更新；另一种是针对功能老化进行的改造升级，也就是城市改造。东莞的实际情况是，大多数都是功能老化。”市规划部门表示，要改变眼下“只见新房，不见新城”的局面，在“三旧”改造过程中，就不能仅仅就某个地块来着眼，而必须要从更大的范围来明确改造地块的功能定位，通过成片改造带动整个功能区的发展。

标准怎样：“成片”就是5万平方米以上

成片拆迁改造的另一个目的，就是要给老百姓留下更多的公共设施和公共空间。

《实施细则中，“三旧”改造规划编制的总体要求之一，就是要按照“拆三留一”的要求，预留公共用地，即按照拆迁面积，预留比例不低于三分之一的用地，作为道路、市政、、医疗和绿化等公共用途。

“三旧”改造目的在于塑造城市功能，规划部门认为必须以城市功能区为单元，进行单元规划。在《实施细则中，提到了“三旧”改造规划分为专项规划及年度实施计划和单元规划两个层次。规划部门解释说，专项规划及年度实施计划主要是解决要不要改造的问题，使“三旧”改造可以有序地推进，避免一哄而上，造成市场混乱；而单元规划主要解决改造成什么样子的问题。

《实施细则规定，“三旧”改造单元规划的面积不能少于5公顷，也就是75亩，5万平方米。就规划编制操作而言，至少有了5万平方米的规模，才好进行功能的规划。因此，我市“三旧”改造最主要的成片拆迁改造，其“成片”的含义就是5万平方米以上，有了这个基础，预留三分之一公共用地才能实现。

梁＊英副市长在18日召开的全市“三旧”改造动员大会上，就对镇街领导加以告诫：“要跳出‘退二进三’、建楼盈利的固定思维，不要只算一时一地单个项目的小账，应当一方面考虑人居环境的改善，一方面也现实考虑房地产市场的容量，合理确定相关地块改造后的用途，算好城市品位提升与可持续发展的大账。”

门槛多高：十一类产业为鼓励进入的产业

“三旧”改造腾出来的土地用来干什么呢？

有八大用途：建商业区、开发商住楼、建设现代化厂房、联建农民公寓、保护历史村落、生态环境改造、都市农业和现代化农业综合开发以及主题文化公园建设。多数是用于产业升级转型和改善市民生活和文化休闲环境。

我市“三旧”改造的近期目标，是计划在明年要启动3万亩的改造，不是一哄而上地改造，原则是“成熟一片，改造一片”，就表明改造是先后有序的。作为《实施细则操作指南之一的《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（以下简称《单元规划编制指引）就提出，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片。并进一步提出，优先对城市中心区、轨道站点及周边等地区进行更新改造，提高土地利用效率。

在市区，众所周知的“城中村”改造区域就是东城的火炼树村、南城的胜和——亨美片区。火炼树村改造已经在11月18日启动，胜和片区仍在规划修编当中。这两处旧城改造项目区位优越，都在城市中心区，都紧邻我市轨道R1、。市城建规划局透露，作为东城中心地带，东城世博广场北侧地块也在进行“三旧”改造试点。

从市发改局制定的操作指南《东莞市“三旧改造区域产业导向目录（2009年本）来看，信息服务业、现代物流业、金融服务业、科技服务业、创意产业、商业服务业、商贸服务业、商务服务业、教育、文化、卫生、体育服务业、建筑业及城市基础设施和其他产业等十一类产业为鼓励进入的产业。其中建筑业是指绿色建筑技术与应用、节能省地型建筑暨绿色建筑的开发等产业。

而房地产业、信息产业、机械制造、轻工、生物医药、纺织服装等8类产业则属于允许类产业。

几种类型

成片改造分四种类型

提到“三旧”改造，房地产是个重要的话题。

“三旧”成片拆迁改造土地的用途之一，就是开发商住楼。市城建规划局制定的《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引指出了具体四种成片改造的类型，一是城中村改造，二是旧的工商混住区的改造，三是旧工业区的改造，四是旧居住区的改造。像东城火炼树村，既是城中村，又是旧的工商混住区。这四种类型的改造都可能涉及房地产，尤其是城中村改造。

对于旧工业区改造开发房地产，《单元规划编制指引也有规定。工业区在优先保障工业经济持续发展的前提下，要首先考虑满足严重缺乏的公共配套设施建设，其次才能作为房地产开发。与此同时，还要与城中村改造相协调，以免影响房地产市场的自然、健康发展。

《实施细则规定，集体经济组织如村集体或街道社区自行改造也是其中之一。集体建设用地可以用来建现代化厂房、商业区或其他，就是不能建商品住宅。这就把某些村集体还想通过“三旧”改造来建“小产权房”的念头给“掐”灭了。

其实，通过“三旧”成片改造，农村集体建设用地也可以做商品住宅，但是有前提：必须是村集体自行改造，或者与其他单位合作改造；集体建设用地必须申请变更为国有建设用地；还有个最重要的前提，必须是在符合土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围之内以及符合城镇总体规划建成区内的用地。

在18日召开的全市“三旧”改造动员大会上，刘＊庚书记表示鼓励东莞民营企业参与“三旧”改造。

有啥优惠：容积率可以适当提高

提到房地产，就必须要说容积率，开发商赚钱主要就靠它。

在18日召开的全市“三旧”改造动员大会上，刘＊庚书记表示，考虑到“三旧”改造成本较高，可以适当提高容积率。这在市发改局制定的操作指南《东莞市“三旧改造区域产业导向目录（2009年本）中，允许房地产进入”三旧“改造区域，”但不包括别墅类房地产开发项目和低密度、大户型住宅项目，即住宅小区建筑容积率低于1．0，单套住房建筑面积超过144平方米的住址项目“的有关规定已有明确。也就是说，成片改造的房地产开发容积率可以高于1．0，但必须是中小户型的普通住宅。这跟中央有关房地产的政策要求是一致的。

提高容积率也是我市“三旧”改造的一项重要优惠措施之一。梁＊英副市长指出，“三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地，降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。这是对控制性详细规划法定意义的尊重。在《单元规划编制指引中也提出，“在总量平衡的前提下，单元内各地块容积率可以相互调剂”。而“超出控制性详细规划地块容积率的，必须调整控制性详细规划并经批准后，才能实施”。

怎么拆迁：无钱补偿换人拆迁

我市“三旧”改造主要是对城中村、旧工业区的成片拆迁改造。拆迁被认为是“天下第一难”，但在“三旧”改造中无可避免。我市除了政府主导的拆迁改造，还引入了社会资金参与拆迁改造。

《实施细则规定，引入社会资金拆迁改造有三种方式，一种是通过招标方式引入企业进行拆迁，第二种是政府通过招标认定拆迁企业，同时给拆迁企业土地开发权利，第三种是企业通过竞投获得土地，把土地出让金给政府用于拆迁。

凡是招投标都要设定一个底价。《实施细则规定，竞投底价由市建设局以委托评估的方式确定竞投底价。而竞投规则由市建设局和市城市管理综合执法局共同制定。

《实施细则操作指南规定，实际补偿高出来的部分也只有拆迁单位自己垫上，如果拆迁单位没钱垫付，市建设局就取消其拆迁资格重新招标。对通过拆迁获得土地的企业来说，如果也遇到上述问题，政府会给企业一段时间与被拆迁户“谈判”，如果到时“谈判”不成，也会被取消拆迁资格，重新招标。对通过竞投土地，以地价款用于政府来拆迁的企业来说，虽然没有上述风险，但是改造项目没有竣工，或者股东有变更，或者在工程竣工验收以后确实需要转让（包括股东变更），其土地就必须进入市场公开交易。

我市“三旧”改造的原则

规划先行，成片改造；塑造功能，公共优先；

成熟一片，改造一片；公众参与，各方共赢。

■延伸阅读

六种“三旧”土地无需“招拍挂”

《实施细则规定，“三旧”改造新政策对属于政府收购储备后再次供地的必须以招拍挂方式出让之外，其他6种情况可以通过协议出让方式供地：一是招标明确企业承担拆迁改造的；二是集体与他人合作开发国有建设用地改造的；三是原土地使用者自行改造的；四是已批已建集体土地自行改造为非商品住宅的；五是集体全资自行改造的；六是收购相邻国有土地集中改造的。协议出让就无需“招拍挂”。

其中第三种“原土地使用者自行改造”，就分为有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造、划拨国有土地使用会权人自行改造和有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。这三种类型仍属于成片改造，关键词虽然是“有偿出让”和“划拨”，土地性质却都是“国有”。其中“划拨”多是对于“国”字号企业或政府下属单位而言。

市国土资源局局长刘＊荣表示，上述六种供地方式是对现有供地政策的一大突破。

■名词解释

三旧改造

旧城区改造通过旧城区、城中村的大拆大建、连片改造，优化空间资源布局，拓展公共配套空间，发展房地产业，提升商贸服务业，建设基础设施，完善城市功能，改善城市形象，推进城市“绿化、美化、净化”，打造一批有代表性的“城市名片”。

旧厂房改造推进市区及镇中心区“退二进三”产业用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地、城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地、国家产业政策规定的禁止类和淘汰类产业的原厂房用地，以及不符合安全生产和环保要求的厂房用地的改造工作，为发展现代服务业、先进制造业和高新技术产业提供用地保障，促进各类经济要素优化配置，推进产业结构调整和优化升级。

旧村庄改造科学规划和安排农村居民点、公益事业、产业发展等各类用地，因地制宜拆除空心村、合并小型村，集中连片推进土地平整、农田水利建设等，引导耕地向适度规模经营集中、农民居住向中心村镇集中、产业向园区集中，不断改善农业生产条件和农民生活环境。

民营资本进入“三旧”改造房地产开发两种途径：

一是由具有法人资格的公司或企业通过竞投方式取得拆迁资格，拿到拆迁资格后可以通过协议出让方式取得土地使用权，意即拿到拆迁权就拿到了土地。

二是由政府负责拆迁。企业通过竞投获得土地，把地价款一部分先付给政府用来拆迁，政府拆迁完了交给企业，企业再把另一部分地价款给政府。