1、确定卖方提供的标的物是否存在买卖合同标的物的权利瑕疵，是指第三人必须主张标的物的权利，买方不能取得所有权或完全所有权。为了保证买方能够获得无争议的财产，买方必须要求卖方在订立合同时提前说明出售物是其拥有所有权和合法处分权的财产。如果卖方未能提前告知买方标的物上有第三人的权利，买方有权要求降价或解除合同求赔偿损失。2、确定标的物是否有质量缺陷。卖方出售的标的物必须符合法律和当事人的约定。如果标的物有表面缺陷（通常方法检查可以发现的缺陷），买方应在接受标的物时提出；如果标的物有隐蔽缺陷（即只有经过技术鉴定或在使用过程中才能发现的缺陷），买方应在规定期限内提出。卖方交付的标的物有缺陷，买方有权拒绝。买方已经接受的，卖方应当根据情况承担降价、修理、更换、退货、支付违约金、赔偿损失等责任。但是，如果卖方在订立销售合同时声明了标的物的缺陷，或者买方知道标的物的缺陷并愿意购买，卖方对标的物的缺陷不负责任。3、督促卖方按照约定和法律规定的时间、地点和方式完全交付标的物并办理相关手续。4、审查对方的合同资格5、防止欺诈6、适用法律是否正确7、条款是否完整8、合同是否有效。

无处分权人与买方签订买卖合同后，能否以合同无效拒绝承担违约责任？

案例：

2013年4月3日，朗新某以朗水某（卖方）代理人身份与李某（买方）、重庆某房产营销公司（经纪方）签订《重庆市二手房买卖合同》。合同约定买卖双方经经纪公司买卖位于重庆北部新区一套房产，无论选择何种方式付款，买方李某签协议时需交纳诚意金20000元给予经纪方，卖方签收诚意金后，自动转化为定金，随后李某支付20000元并受到朗新某出具的收条一张。协议签订后，李某、朗新某以及朗水某因该协议履行问题诉至法院。

法院判决：

原告李某认为由于（卖方）朗水某未追认朗新某的代理行为，导致房屋交易不可能实现，请求法院判决朗新某双倍返还购房定金4万元并承担本案诉讼费用。一审判决被告朗新某双倍返还买家李某定金4万元，案件受理费用由被告朗新某承担。朗新某不服，提起上诉，二审维持原判。

律师说法：

无处分权人与买方签订合同后，事后未得到权利人的追认，该合同对权利人不发生效力，但对无权代理人发生效力，无处分权人应承担合同责任。因其无权处分致使合同目的无法实现，无权处分权人应承担相应的违约责任。

二手房买卖，虽然手续繁杂，有些义务在合同中约定并不明确，但这不是合同当事人拒绝履行的抗辩理由，法院仍会根据交易习惯及公平原则进行综合评判。因此在二手房买卖合同签订后买卖双方不应随意不履行己方义务，经过法院裁判后最终不但要继续履行，还有可能承担高额违约金责任。

作者简介：汤丽律师，广东财经大学民商法学硕士，曾在大型外资企业（可口可乐装瓶控股集团）、大型民营企业及律师事务所从事法律工作多年，理论功底扎实，擅长合同纠纷、劳资纠纷、侵权纠纷等诉讼事务及合同谈判、P2P业务、公司股权等非诉讼民商事务。