[导读]阳光超市咨询：济南市某工厂与某公司签订了房屋租赁合同。合同约定，某工厂将其一栋整体楼出租给某公司。某公司有权在租赁期内对出租房屋根据经营需要进行内外装修和改造。该公司必须按照合同约定的日期向某工厂缴纳房屋租金等费用。合同签订后，该公司与他人合资成立超市，并由该超市实际享有并履行上述房屋租赁合同中某公司的全部权利和义务。该超市在承租过程中，对房屋进行了修改、装饰、装修，加建了部分设施。经评估，该装修改造的工程和增建工程的现值为230余万元。在履行合同过程中，该超市累计拖欠房屋租金320余万元，拖欠水费、电费、取暖费、蒸汽费、电话费共计350余万元。因超市欠租，某工厂于合同到期前自行将房屋收回。请问，超市是否可以要求工厂支付一定的房屋改造费用?

蓝律师：本案虽然是由于承租人不支付租金违约引起的纠纷，但却涉及租赁合同解除后租赁房屋上的增添物如何处置的问题。此处所指增添物，是指在作为租赁房屋的建筑物上增加其他物件，形式上构成了动产于不动产的附合。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第86条规定：非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。在司法实践中，处理增添物的归属时，应区分不同的情况具体分析：

(1)承租人在没有取得出租人同意或者超出出租人同意的情况下，私自对租用房屋所进行的添附，以侵权法处理;

(2)承租人在取得出租人同意的情况下对租赁房屋进行添附，双方事先对添附物的处理做了明确的约定的，依其约定;

(3)承租人在取得出租人同意的情况下对租赁房屋进行添附，但双方未对补偿做约定，且合同属正常终止，按照上述最高人民法院《意见》的第86条的规定处理;

(4)承租人在取得出租人的同意的情况下对租赁房屋进行添附，合同非正常终止的，应当以公平原则和过错原则处理。

在本案中，房屋租赁合同双方当事人在合同中明确约定，承租方可以对出租楼房根据经营需要进行内外装修和改造。后来，由于实际承租人超市拖欠租金及相关费用，构成了严重违约，按照合同约定，工厂有权解除其与某公司双方签订的房屋租赁合同，并由实际承租人某超市支付拖欠的费用和违约金。由于实际承租人某超市对房屋进行了装修和改造，房屋租赁合同解除后，这些添附物因附合于租赁合同，又不能拆除，且该添附经出租人同意，但双方未对其处理进行约定，且房屋租赁合同因实际承租人违约而解除，故对添附物的处理，应按照上述的第(4)项情况处理，应当符合公平原则和过错责任原则。本案中，工厂对某超市的添附损失没有过错，只需对超市做出适当补偿;但是，虽然超市存在拖欠租金等违约行为，而该违约行为并不能改变其善意添附的事实，如果让超市自行负担其改建承租房屋的损失或负担绝大部分的损失，无疑是不公平的。所以，根据公平原则，工厂应该向超市支付一定数额的房屋改建、装饰费补偿金。