根据一般按揭还款方法的计算公式，有等额还本付息和等额还本两种方式。

等额的本息计算公式。计算原则：银行从每次出资中收取剩余本金的利息，然后收取本金；利息在月供中的比例随着剩余本金的减少而减少，本金在月供中支付。这一比例由于增加而增加，但每月总供应量保持不变。

必须注意的是：

1、城市公积金贷款的最高限额应与地方具体情况相结合。

2、对于那些已经购买了房子贷款的居民，但其人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自用住房，购买普通的优惠政策第一贷款实现。

等额本金计算公式：月还款额＝月本金＋月本息

每月本金＝本金／还款月

每月本金及利息＝（本金－还款总额）Ｘ个月利率

计算原则：每月返还本金金额不变，利息会随着剩余本金的减少而减少。

一、等额本金还款方式和等额本息还款方式的比较

一字之差，却是截然不同的两种还款方式。即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，

其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长。

等额本金还款法

即借款人每月按相等的金额（贷款金额／贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。

计算公式：

每月应还本金：a／n

每月应还利息：an＊i／30＊dn等额本金法每月应还利息＝贷款结余金额×年利率／12

注：a贷款本金i贷款月利率n贷款月数an第n个月贷款剩余本金，a1＝a，a2＝a－a／n，a3＝a－2＊a／n．．．以次类推dn

第n个月的实际天数，如平年2月就为28，3月就为31，4月就为30，以次类推

由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760．40元，而等额本金还款法的首月还款额为923．06元（以后每月递减2．04元），比前者高出162．66元。由于后者提前归还了部分贷款本金，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613．55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！

此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。

也就是说，等额本息还款法实际上是等比数列，等额本金还款法是等差数列。

可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

二、公积金贷款等额本金和等额本息

等额本息法的主要特点为每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

等额本金法的主要特点为每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法前1个月的还款多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。