土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三种方式。

1、拍卖出让土地使用权

拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。

2、招标出让土地使用权

招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。

3、协议出让土地使用权

协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

一、哪些土地使用权出让可采取协议方式？

协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：(一)工业用地(特区内限高新技术项目用地)；(二)市、区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利性用地；(四)军事用地。

哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？

根据“深府94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：(一)属特区急需或特别鼓励发展的项目用地；(二)市政府以土地入股合作的项目用地。

二、根据《城市房地产管理法》第11条规定，土地使用权出让的程序为：

1、拟定土地使用权出让方案

土地使用权出让方案由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。

土地使用权出让方案包括出让块地位置、出让用途、出让年限和其他条件。这里，“出让用途”是指土地使用权出让后，该出让的土地用于何种目的，如是用于住宅、工业、商业用地，还是教育、科技、文化、卫生、体育等用地；“出让年度”，是指在国家规定的最高出让年限范围内，根据出让土地的用途，所确定的实际出让年限；“其他条件”是指除出让用途、年限以外的条件。这些条件包括：土地的开发期限、建筑密度、容积虑、建筑高度、配套设施建设、绿化比例等。

2、土地使用权出让方案的审批。

出让方案确定后，土地管理部门应按照《土地管理法》的规定，报有审批权的人民政府批准。按照《土地管理法》的规定，土地使用权出让审批权限如下：

(1)出让基本农田、或基本农田以外的耕地超过35公顷或其他土地超过70公顷的，由国务院批准。

(2)出让上述以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

人民政府对出让土地使用权的批准，不仅仅是对出让土地面积的批准，而是对整个出让方案的批准。因此，土地管理部门向人民政府报批时，除正式的报告外，还应附：《土地使用条件》；人民政府或有关部门的文件或意见。若属于协议出让的，还须附经批准的《项目设计任务书》或《可行性研究报告》等。

根据《土地管理法》第45条规定，征用农用地的，应当依照规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地审批权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理审批；超过征地批准权限的，应当按规定另行办理征地审批。

(3)土地使用权出让方按的组织实施。

土地使用权出让方案由有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门组织实施。因出让的方式不同(协议、招标、拍卖)，组织实施也不一样。因此，应按具体的出让方式组织实施。