“营改增”对二手房交易中的卖方有影响。在实施“营改增”之后，二手房买卖交易所需缴纳的税费总额会减少。但对每个二手房卖方来说，“营改增”后，税收政策有哪些变化？增值税如何缴纳？

一、“营改增”是什么？

“营改增”就是以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。

财政部、国家税务总局规定自1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点。

房地产业被纳入试点范围，买卖二手房由缴纳营业税改为缴纳增值税。1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

二、“营改增”后，税收政策有什么变化？

1、“营改增”后，二手房交易税费种类发生变化

“营改增”后，营业税改征增值税。二手房买卖所需缴纳的主要税种变为：增值税、契税、个人所得税、印花税、土地增值税。除印花税外，其它税种计税依据均为不含税价格。而印花税的计税依据为合同所载金额，合同中注明房款及增值税税款的，按照所列房款计征印花税。

2、“营改增”后，计税基数有小变化？

大部分政策都是平移过来的，但在网签价格和核定价格取谁做税收基数上有了具体规定，即按照孰高原则：

每平方米的网签价格和核定价格谁高取谁做基数，二者相同时，取网签价（网签价格：网管局系统里体现的成交价；核定价格：区域最低过户指导价）。

三、“营改增”后，增值税怎么算？

（1）销售方为自然人：征收方式、判断规则都与原营业税规则相同

房屋

之前营业税

现在增值税

北上广深

其他地区

不满2年

总价×5．6％

全额征收：总价÷（1＋5％）×5．6％

总价÷（1＋5％）×5．6％

满2年及以下

普宅

免征

免征

免征

非普宅、

非住宅

（总价－之前购入价）×5．6％

差额征收：（总价－之前购入价）÷（1＋5％）×5．6％

免征

说明：

①总价：网签价格和核定价格谁高取谁，二者相同时，取网签价。

②5．6％是指增值税（营业税）税率5％＋其它附加费税平均税率0．6％（包括城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税，其中城八区为0．6％，远郊区县为0．55％）。

③北上广深计算差额增值税时，非住宅的之前购入价以“购房发票金额”为准，如无法提供原始购房发票，则按全额标准征收；住房则以＂购房发票金额＂与＂契税票计税依据＂取高值。

2、销售方为非自然人

说明：有发票作为抵扣凭证的为非自建；没有发票作为抵扣凭证的为自建。

3、什么是＂普宅＂和＂非普宅＂？

满足以下A或B或C即可认定为＂普通住宅＂，否则划分为＂非普通住宅＂

A．房屋产权证明标注的种类为＂历史文化街区中的腾退私房＂、＂绿化隔离地区农民安置住房＂、＂安居房＂、＂康居房＂、＂合作社集资建设住房＂、＂危改回迁房＂、＂已购公有住房＂。

B．同时满足以下几个条件：

①容积率在1．0（含）以上；

②建筑面积在140平方米（含）以下；

③单价÷（1＋5％）或总价÷（1＋5％）≤政策指导价（遵循孰高原则）。

C．同时满足以下几个条件：

①房屋类型为＂平房＂；

②单价÷（1＋5％）或总价÷（1＋5％）≤政策指导价（遵循孰高原则）。