不能转租的房屋：

（1）承租人拖欠租金的；

（2）承租人在承租房屋内擅自搭建的；

（3）预租的商品房；

（4）租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人也不擅自转租。

转租的条件：

（1）从转租的前提来讲，转租必须征得出租人书面同意。

（2）从转租的客体上讲，转租的房屋是出租的房屋，它可以是承租房屋的全部，也可以是承租房屋的部分。

（3）从转租的收益来讲，转租人从转租中获得收益是无疑的。

（4）转租成立后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。但出租人与转租双方另有约定的除外。

（5）从转租合同来讲，转租合同是原承租人，现转租人与承租人签订的房屋租赁合同。

（6）转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

房屋转租的风险

风险一：租金无法收取

收不到租金的情形最为普遍，所以这也是房东最为关心的一个问题。租客以各种理由拖欠租金的，可以在房屋租赁合同中约定包括拖欠租金的违约条款。在租赁合同中就约定，如果出现拖欠房租达2个月以上的情形，房东可以终止租赁合同，并要求租客赔偿损失。

风险二：房屋不当使用

房屋遭到滥用，比如改变了居住用途，或者私自进行改装等，这都会让给房东带来意想不到的风险。对于本地的房东来说，一定要勤快一点，只要有机会，必须到出租房屋去巡视一番，以防止房屋被不当使用。

风险三：连带法律责任

租客如果做出违法乱纪的事情，房东也会受到牵连。根据公安部门对流动人口管理的要求，要在全国建立出租房屋备案制度，出租人也会因此要承担相应的治安责任，并实行责任倒查和责任追究，因此必须加强对出租房屋的管理。

风险四：租客恶意添附

在征得房东同意的前提下，租客代为装修，但这其中往往会出现恶意添附的情形。

风险五：电话成为吸血鬼

为了租客方便，有些房东会代为安装固定电话，这也要当心，以免自己承担巨额话费。

风险六：灭失风险不得不防

灭失风险是一种极端情况，但如果是因为自身原因造成，则应该由自己来承担。应该重视租客所反映的情况，比如电路、煤气管路老化问题，这容易引起火灾，导致灭失风险出现。

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。