抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的原租赁关系-法师兄

抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的原租赁关系

来源：互联网时间： 2023-05-06 18:32:15 346 人看过

一、抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的原租赁关系

《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。租赁关系主要存在于租赁合同当中，案外人以不动产租赁权为由阻止向受让人移交不动产，必须满足两个条件：一是租赁合同形成于人民法院实施查封之前；二是案外人在人民法院实施查封之前已经实际占有涉案房产。

二、抵押权的生效要件

根据《民法典》的规定，如果以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；正在建造的建筑物这四种财产设定抵押的，应当办理抵押物登记。抵押权自登记之日起设立。因此，若房产在抵押之时没有进行抵押登记备案手续，那么此时房产上的抵押权未生效。

《民法典》第四百一十条【抵押权的实现】债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

三、先抵后租下抵押权未登记,承租人的优先购买权如何保护

先抵后租涉及到抵押权人的优先受偿权与承租人的优先购买权的，当然这是在抵押权有效成立的情况下。由于抵押优先基本原则的确立，在抵押成立在先的情况下，租赁不得对抗抵押，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，由于不动产抵押权采登记生效主义，未经登记，不动产抵押权不成立，因而该条实际上确立了不动产抵押权设立后再行出租的，租赁不得对抗抵押。

但如果之前不动产上的抵押权未成立，此时不动产上即不存在有效的抵押权。抵押人将不动产再进行出租时，承租人对不动产的优先购买权是受法律保护的。

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