新的一年，面对如今以逐渐冷却下来的市场，不少有计划买房的人仍然保持着观望的态度。

但是对于想买房的人来说，现实中的不少问题仍系带解决，最为关键的一点就是能否顺利申请足额贷款，尤其是在限购限贷的大背景之下，甚至有人因为担心贷款受阻，而在签订认购书时忐忑不安。同样是买房，为什么有的人能足额申请贷款，还能享受到不错的利率折扣，而另一些人申请到的额度就不那么理想呢？主要是以下几点原因影响了您的贷款审批。

政策因素

首先来说，最直接影响贷款额度及贷款审批速度的就是政策效应，例如北京在伊始对首套房贷利率同意实施最低9折的政策就打击了不少买房人脆弱的心。

另一方面，政策对贷款额度的影响主要体现在首付比例方面，首付比例会根据楼市的状况进行调整，限购城市和非限购城市会不同，同一地区不同银行也有可能不同，申请商业银行贷款的额度，不能超过房屋总价减去首付款之差。

例如在首付不得低于30％的城市购买100万的房子申请贷款，那么，可贷额度最高为70万。

所购房产状况

对于二手房来说，银行会考察贷款房屋的房龄，通常要求是20－25年，比较宽松的会要求30年，较为严格的只有15年或10年，房龄大的二手房贷款额度可能会被降低，遇到严格的银行干脆被拒贷，可以说房龄越短，越容易获得贷款，且额度也比房龄较大的高，这也是为什么新房贷款往往要比二手房贷款更为容易的原因。

除了房龄外，所购房产的产权类型也会影响贷款额度，商业性质的房产最多只能申请总购房款一半的金额。

贷款人因素

贷款人个人因素主要是从三个方面考核贷款人的还款能力，分别是年龄、行业、以及个人（家庭收入）。

银行审核贷款时，借款人年龄通常要求在18－65周岁之间，其中25－40周岁是比较受欢迎的群体，其次是18－25周岁40－50周岁的人群，50－65周岁的人申请房贷一般不容易通过。

借款人工作行业、职业在房贷审批中也有影响，有一些人群被银行归类为优质客户，如公务员、教师、医生、律师、注册会计师，还有竞争优势比较强的行业也很受欢迎，比如金融、供电行业。这类人群更容易获得银行的优惠利率和贷款。相应的，诸如从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹等高危行业的人申请房贷，银行很可能会为了降低风险而拒绝放贷。

除此之外，还有一类人群是受供职单位影响，因为企业失信或被列入“经营异常名录”的公司，其员工往往也不能申请贷款。

最后个人（家庭）收入主要是指月收入，因为月收入最直观的体现了借款人的还贷能力，这个过程中银行需要查验申请人的收入证明和银行流水单来证明还贷能力，通常收入与房贷的关系为月收入＝房贷月供X2。但是如果申请人的收入过低或是不稳定，银行同样可能会把申请人的贷款申请拒之门外。

举个例子来说：

要贷款100万元，期限20年，贷款利率为基准利率4．9％，按照等额本息还款法，每月还款月供为6544．44元，月收入≥6544．44元X2＝13088．88元，那么想获得100万元的贷款，他的月收入至少为13088．88元，如果A还在偿还其他贷款，也需要计入收入标准评估范围内，具体公式如下：≥（其他贷款月供＋现房贷月供）X2可见申请的贷款种类越多，对借款人月收入（还贷能力）要求就越高。

所以，想要顺利获得高额贷款的借款人需要满足以下要求：

（1）拥有良好的信用记录；

（2）有较高且稳定的收入，具备按时足额偿还贷款本息的能力；

（3）有稳定的工作（若借款人为公务员、教师、医生等，获得高额贷款的期望更大）。

事实上，不管借款人申请哪类贷款，良好的信用记录都起着关键的作用，而良好的信用记录很可能会帮助您获得更高贷款额度，所以接下来房贷君（fangdai123）再继续为您介绍影响贷款额度和审批速度的另一关键因素——与银行关系

贷款人与银行的关系主要分为两个方面

第一，个人征信

个人征信可以说是银行考量借款人的重要标准之一，征信良好是获得优惠利率和贷款的前提条件，有银行会考察借款人2年内的信用卡征信记录，和5年内的贷款征信记录，有的银行会看更长时期内的征信，要求会有差异，连续3次、累计6次逾期的严重征信不良情况有可能造成贷款被拒。建议贷款人在打算买房时提前了解一下自己的信用记录是否存在问题，以便早做补救。

除此之外，如果是已婚情况，即便是以夫妻一方申请贷款，银行也会查询夫妻两个人的征信状况，如果一方的征信出现问题，对于贷款也会产生比较重要的影响，虽然不至于拒贷，但是往往会伴随着贷款额度降低，利率上浮等问题。

第二，购买贷款银行理财产品或是有大额储蓄可加分

有的银行会将在本行购买理财、或其他金融产品的借款人列为优质客户，更容易获得利率优惠和贷款。因为提供优惠利率意味着银行获利空间变小，购买金融产品正好可以弥补这一点。

另一方面，如果贷款人在银行有大额的储蓄，往往会被银行视作优质客户，而银行对于优质客户在房贷业务方面多少会做出一些优惠让步。

最后，还有一些情况很可能导致买房人一生都很难获得贷款

比如说，很多申请人为了获得更高的贷款额度或是其他目的而提交虚假材料，其实这很容易得不偿失。不仅很容易被银行查出来，且一旦被发现，还会对自已的信用记录产生影响。

所以，有些因素一旦存在，申请时很可能会被银行一票否决，例如因债务纠纷被起诉，有犯罪或不良记录等，这类人的个人信用会会被认定为0，银行有权拒绝为其贷款。