一、房屋地下室可以单独买卖吗

当前，大多数住宅建筑物的地下空间主要分为以下几种类型：

其中最为普遍的便是将地下空间作为公共建筑面积，按照一定比例分摊至各户业主。因此，任何独立的业主均不得擅自租赁或出售该等地下空间，相关的管理权限则由社区内的全体业主委员会所拥有。

其次，一种特殊形式为具有独立产权或者与房屋房产共属同一产权证书的地下空间。在这种情况下，地下空间的所有权属于业主个人，业主有权自由决定是否将其出租或出售。尤其值得注意的是，对于那些具有独立产权证书的地下空间，它们甚至可以被视为常规住宅进行交易。

最后，还有一部分地下空间被用作人防工程，尽管其产权归属开发商，但由于其作为公共设施的性质，为了确保其正常使用功能，禁止随意进行租赁或销售。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

二、房屋地下室防水质保年限是多久

在完成防水工程后，必须严格对防水工程的质量实施全过程的检测与评估，同时，还需谨慎核算出防水工程的保修期限。就当前而言，屋面防水工程、以及存在防水需求的卫生间、房间及外墙面的防渗漏方面，其保修时间被设定为五年。

《建设工程质量管理条例》第四十条

在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

当前阶段，根据我国法律法规的相关规定，居住用地范围内的地下空间大致分为以下三类：第一类为作为公共建筑面积分摊至各户业主的地下空间，此类空间的所有权及使用权均归属全体业主所有，并由业主委员会负责日常管理工作，严禁任何单位和个人未经许可擅自将其租赁或者出售给他人；第二类为具备独立产权证明或者与地上建筑物共同拥有同一产权证书的地下空间，在此情况下，业主享有充分的自主权，可以自行决定是否将该部分空间进行出租或者出售；第三类则是作为人民防空工程用途的地下空间，尽管其产权属于开发建设方，但是同样受到严格的法律限制，不得随意进行租赁或者销售活动。