首先，让我们看看更正式的区别。第一个区别是，商品住宅用地的土地使用年限为40-50年，商品住宅用地为70年。第二个区别是产权的性质。商品房的用途和使用性质与住宅建设规划不同。公共配套设施指标和产权证内容不同。

对于购房者来说，有一些实际差异。

第三个区别：户籍

一般来说，北京二手房有70年产权，可以落户。但是，北京的二手商品房产权是五四十年，不能结算。差别四：限购在北京，二手房属于限购范围，购房者只有符合北京的购房资格，才能购买二手房。尤其是外地人，需要缴纳5年的个人所得税或5年的社保，才有资格购买二手房。

与北京二手房不同，北京二手商品房不属于限购范围。但需要注意的是，今年5月北京市通州区的商品房和住宅限购，但其他地区的商品房和住宅仍不限购。差别四：贷款利率在北京，购买二手房可以使用公积金贷款，但购买二手商品房不能使用公积金贷款。商业贷款可以用来购买这两处房产。

购买二手房时，可按各银行规定享受优惠贷款利率。但购买二手商品房和使用商业贷款时，利率上浮10%。在北京的二手房交易中，购房者和购房者要缴纳的税费不同。二手房购房者需缴纳增值税、契税和个人所得税。购房者购买商品房、住宅，不仅要缴纳增值税、契税和个人所得税，还要缴纳印花税和土地增值税。以北京某住宅小区为例，网签价格为100万元，面积为80平方米，原值50万元。买主买了第一套房子。如果这套房产是住宅，是5年内唯一的房产，免征增值税和契税，购房者只需缴纳1万元契税。如该楼盘为商住楼，购房者需缴纳全部税费，共计18.44万元。

最后，生活之后有一些不同。第六个区别：水、电、气的成本，商品房实际上是用地开发办公楼，所以是商水、商电，没有气。但不排除有开发商利用关系，最终将商权改为民权，以供燃气。在大多数情况下，水和电的成本很高。

七个区别：平层

纯住宅一般板楼居多，南北通透，而双阳平居多，一般小户型也需要70-90平方米，没有太小的户型。

然而，商住楼中几乎没有南北通透的户型，东南和西北有户型，俗称墩子楼。面积主要是40-80平方米，所以很多开发商想出办法把房子改造成复式、阁楼等，以增加居民的使用面积。

差异8:居住舒适度

纯住宅一般一楼有2-4户，安静舒适。

与之相比，商品房的居住密度较高，一般从7-20户以上，居住舒适性大大降低。电梯使用频率太高，等待时间太长。同时，由于居民众多，背景复杂，环境保护难度大。

对于有老人或小孩的家庭，商品房几乎没有绿地和儿童活动区。一般来说，几层楼都有一个共用的露台供大家活动，但也很容易成为堆放垃圾和停放自行车的地方。