网友咨询：

我们购买的是东莞期房，绝大多数购房户早在去年上半年就一次性交齐了房款，而我们一直也没见到他们的售房许可证，而且，按合同约定，房子应该在2013年12月28日之前交房，可是至今也没有通知我们拿钥匙。我们都很着急。请问律师：我们现在该怎么办？

律师回复：

开发商是否已经取得商品房预售许可证，可到房地产管理部门查询。根据《城市商品房预售管理办法》第六条之规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。如果通过查询发现，开发商确实没有取得商品房预售许可证，那么开发商售房的行为是违法的，你们之间签订的合同可能被认为无效，也就是说，你们必须退房。假如你们并不想退房，可向有关行政部门反映，督促开发商抓紧时间办理商品房预售许可证。

如果你们通过查询发现开发商已经取得了商品房预售许可证，只是推迟交房的问题，你们既可以以对方违约为由要求予以赔偿，也可以催告，要求开发商交钥匙，如果开发商经过3个月仍未交钥匙，你们有权提出退房并要求开发商承担违约责任。

商品房预售许可证过期房子还能销售吗

预售许可证到期无法办房贷。通常预售证有效期限为一年，过期之后需要重新申请，得到审批之后才可以销售。预售证超过期限之后，如果楼盘已经售完，已为现房销售，则可以直接办理大证，如果项目没有销售完毕，需要申请新的预售证，否则不具有销售资格。没有取得销售资格的部分楼幢，在这种情况下销售则属于违规销售，但一般情况下不会影响到之前已经签订合同的部分。

商品房预售许可证过期即意味着失效，商品房预售许可证失效后，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”由此可以看出，开发商在起诉前取得预售许可的，可以认定预售合同有效，这是给开发商挽救违规行为、维护交易稳定的机会。那么，如果开发商在起诉前仍未取得预售许可的，将可能承担购房款一倍的赔偿责任。虽然开发商没有取得预售许可证或者取得但已失效，但还是有途径避免承担违约责任，那就是在起诉前获得预售许可证。

但是，想在此提醒大家，在购买房子的时候，就要打听该楼盘房屋预售许可证的实际情况，如发现它过期了，最好等其拿到新证后再买。如果已经购买了才发现开发商因原预售许可证期满失效而无效，购房人要对此高度关注，与开发商积极协商、督促其尽快办理。