一、物业管理费纠纷调解处理的原则

（一）引导物业公司运用正当手段维护权益。

有些物业公司在业主欠交物业管理费时，会采取断电、断水、限制业主进出物业使用区域、对业主进行罚款或表示在物业管理过程中给业主造成损害不承担任何责任等措施，迫使业主履行交纳物业管理费的义务。这些做法缺乏合法性，不宜提倡。在调处这类纠纷时，应向物业管理公司指出，业主违约拒绝交付物业管理费用的，物业管理公司应采取书面督促或公力救济等合法手段来保护自身的合法权益，而不应采取上述不当的方法进行所谓的自力救济，否则会构成侵权责任。

（二）利用“滞纳金”的杠杆作用平衡利益。

物业管理合同大多约定，业主逾期交纳物业管理费的，物业公司可以从逾期之日起按应交纳费用的一定比例加收滞纳金。实践中，物业公司在主张物业管理费时，往往同时主张业主欠交物业管理费所产生的滞纳金。有时因业主长期拖欠物业管理费，滞纳金的数额亦不菲。所以在调处纠纷时用好“滞纳金”这根“杠杆”，对平衡当事人利益、平息矛盾有着十分重要的作用。

（三）区分业主拒交物业管理费是否具有合法理由。

有些业主拒交物业管理费有一定的合法理由，大多表现为物业公司未履行合同义务或履行合同义务不符合约定，如未打扫小区卫生、保安未履行岗位职责等，引起业主不满，以拒交物业管理费的方式予以抵制。此时应认识到，依照《民法典》规定，业主可以行使与对方违约程度相适应的合同履行抗辩权，即在物业公司不履行义务或不适当履约义务时，减少或免除物业管理费的支付义务。但该抗辩权行使的范围究竟有多大，应结合物业服务合同约定的内容、物业公司实际履行情况、物业公司是否具有过错等因素综合考虑。在调处时，应在分析利弊的基础上，引导当事人自行协商，找到平衡点。如果业主拒交物业管理费无合法理由的，应做好其思想教育工作，使其对自己的行为后果产生合理预期并补交物业费。

二、物业纠纷调解委员会制度有哪些内容

（一）指导思想和工作目标。

坚持以人为本，依法坚决维护群众的根本利益。根据《民法典》、《人民调解法》等相关规定，充分发挥人民调解组织作用，形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制，加大物业管理法律法规宣传力度，畅通利益诉求渠道，依法、及时、有效预防和化解物业管理纠纷，营造和谐良好的社会环境。

（二）工作原则。

1、平等自愿的原则。人民调解组织调解物业管理纠纷要在当事方完全自愿的情况下进行调解;纠纷当事一方申请调解，人民调解组织要主动做当事另一方的思想工作，在征得当事人同意的情况下组织调解工作。

2、依法调解的原则。人民调解组织调解物业管理纠纷，法律、法规和合同有规定或约定的，要按照规定或约定调解;没有规定或约定的，要按照政策文件或行业普遍认可的规范调解。

3、预防与调解并重的原则。各级人民调解组织既要重视物业管理纠纷的调解，及时化解纠纷，又要注重物业管理纠纷的预防，要定期排查物业管理矛盾，主动介入并开展工作，避免矛盾激化。

三、物业纠纷如何进行调解

物业未交接纠纷进行调解的步骤有以下几点：

第一步，申请，即纠纷发生后，当事人双方要求通过人民调解委员会调解解决纠纷的，通过口头或书面形式向物业项目所在地的社区(村)人民调解组织申请调解；或征得当事人同意，人民调解委员会可以主动调解矛盾纠纷。

第二步，受理，即社区(村)人民调解组织经审查，认为符合受理条件的，予以受理；认为属于重大、复杂案件的，建议当事人向街道(乡镇)或区(市)县物业管理纠纷人民调解组织申请。当事人坚持在社区物业管理纠纷人民调解组织申请调解的，社区(村)人民调解组织应当受理。

第三步，调解，物业管理纠纷人民调解组织收到当事人申请，经审查申请事项属于调解范围的，应予调解，并自受理之日起15日内结案；疑难复杂案件的调解期限可以适当延长，但延长期限不得超过15日。当事人经调解达成协议的，物业管理纠纷人民调解组织应当制作人民调解协议书；未能达成协议的，应当告知当事人可以向人民法院提起诉讼，并出具相关证明。

第四步，履行，即调解协议对双方当事人具有法律约束力。当事人应当自觉履行调解协议，任何一方不得擅自变更或解除；一方不履行的，另一方可以向人民法院提起诉讼。