物业专项维修资金是伴随着物业管理的诞生而产生的,专项用于物业共用部位、共用设备设施的维修和更新。以前(约1998年前)这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理,后来(约1998年后)这项资金在我国大部分地区开始由政府监管,并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》(以下简称《条例》)颁发后,明确了三项法规内容:一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有,由业主大会履行使用职责;二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过;三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台,相关法规不健全,因而引发诸多亟待解决的问题。
一、政府监管问题
目前,在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的,有物业主管部门单独管理的,有业主委员会直接管理的,也有物业管理协会管理的。现在的问题是,专项维修资金应该由谁管理更为适宜,更合乎实际,便于化解各种纠纷和矛盾。我个人认为,政府监管是必要的。因为维修资金虽属于业主共同所有,然而业主大会的组织形式较为松散,正所谓百家百姓,百家百言,往往是公说公有理,婆说婆有理,很难形成统一的意见。再则,业主大会不具法人地位,在法律上很难追究其法律责任。如果离开政府监管,就难以确保维修资金的正确使用,以及维修资金不被非法挪用和流失。因此,实行业主大会决策与政府主管部门监管相结合的管理形式较为切合实际,易于化解维修资金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。业主大会决策就是指,业主大会应就专项维修资金如何使用、使用范围、使用方法、使用程序等内容建章立制,经业主大会会议三分之二投票权数表决通过后,建立专项维修资金使用章程(或称规定、方案、决定)照章行事。政府监管就是指,政府主管部门应负责维修资金的统一收缴、统一管理、统一储存、统一核算,并就维修资金使用过程中出现的纠纷进行裁决。这里需要指出的是,政府监管不等于行政审批,维修资金因属于业主共同所有,不需要行政审批。政府主管部门只要根据业主大会依法通过的维修资金使用章程(或称规定、方案、决定)中规定的使用程序,及时划拨维修资金就可以了,不必管的太多,也不必管的太宽。
二、前期物业管理期间(业主大会成立前)维修资金的使用管理问题
目前,国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理,没有明确的法规依据。但有一点是明确的,维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。也就是说,在新建物业保修期满但业主大会尚未成立之时,维修资金是可以使用的。现在的问题是,由于缺乏法规依据,前期物业管理期间维修资金不知如何使用。因此各地做法不一,形成一定的混乱。在这个问题上,现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的,所有的维修项目(哪怕是一点小小的维修)都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意,才能动用维修资金,否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。很显然这种做法是无法可依的,是对《条例》的曲解,弄得物业管理公司叫苦连天。政府主管部门不能简单地把维修资金的使用职责推给物业管理公司,这不仅是对物业管理公司的一种侵权行为,也缺乏实际可操作性,同时易人为引发纠纷和矛盾。因为物业管理公司不是维修资金使用的代理人,这种做法本身就是越俎代庖。二、凡是业主大会未成立的,维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的,实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。
前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用,是目前亟待解决的难题。我个人认为,目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间,可由政府主管部门代为履行业主大会职责。因为维修资金若由政府监管,政府就有了维护专项维修资金有效正确使用的法定义务。业主大会未成立前,其职责由政府来代为履行是最合理的。政府主管部门应就前期物业管理期间专项维修资金如何使用、使用范围、使用程序、使用方法等作出暂行规定,由物业管理公司照章履行维修职责。第二,可由开发建设单位代为履行业主大会职责。因为《条例》规定,建设单位在前期物业管理期间有签订前期物业管理合同和制定业主临时公约的职责。那么建设单位也可以就前期物业管理期间专项维修资金如何使用问题,制定专项维修资金使用临时章程(或称临时方案),在与物业买受人签订物业买卖合同时,由物业买卖人予以书面确认。上述前一种办法较为实际,简单易行,不会出现大的纠纷和矛盾;后一种办法较为复杂,同时涉及到已交付使用的物业小区如何操作问题,存在一定难度。
三、维修资金使用范围问题
哪些维修项目应列入维修资金支出范围,目前国家只有原则规定,没有具体实施细则。由于认识上存在的实际差异,现各地,各部门,甚至业委会之间都存在着不同的认识和意见,各地政府的具体规定也各不相同。在维修资金使用范围问题上,目前争议最大的有三点。第一,电梯保养费是否列入维修资金使用范围。由于电梯维修行业的惯例,电梯在保养和维修过程中往往把二者都混同在一起,在物业管理公司与电梯公司签署的电梯保养合同中,以及电梯公司每月开具的电梯保养费中,实际包含了大部分的维修费用。由于电梯保养与维修的实际混淆不清,有的认为电梯保养费应列入维修资金支出范围,有的认为不应列入,也有认为应按一定比例列入(具体比例又难以确定),因而争议不休。第二,设备设施(指电梯、消防设备等)年检测费是否列入维修资金使用范围。由于大厦的设备设施属业主共同所有,其产生的费用应由业主共同承担。但由于以前物业管理服务费实行政府定价,而政府定价时又往往没有把设备设施年检测费列入其中。因此这项费用在列支渠道上产生了争议,物业主管部门认为设备设施年检测费不应列入维修资金使用范围;而业主委员会则认为应列入,理由是维修资金的使用范围应由业主大会来确定,既然物业管理服务费中未列入,就应列入维修资金之中。第三,低值易耗品是否列入维修资金使用范围。低值易耗品一般指物业共用部位的灯泡、玻璃、开关以及设备中的易损品和管道疏通等费用。这些费用应不应该由维修资金支出,目前各方也存在很大争议。要解决维修资金使用范围上的争议,首先国家在法规上应明确业主大会的维修资金使用主体地位,并授予业主大会拥有维修资金使用范围的最终决定权。而这种最终决定权不是指某项具体的维修项目,而是指业主大会会议经三分之二以上投票权通过的专项维修资金使用章程(或称规定、方案、决定)。其次在政府监管过程中,应对专项维修资金使用范围进行必要的规范。诸如在前期物业管理期间或业主大会未建立专项维修资金使用章程之前,统一规定专项维修资金的使用范围;在业主大会成立后,出台指导性的专项维修资金使用章程示范文本等。对维修资金的使用范围进行必要的规范和指导。
综合上述,目前国家应尽快出台专项维修资金的使用管理相关法规,理清各方关系,规范各方行为,化解各种纠纷矛盾,使维修资金使用管理能尽快纳入法制轨道。
作者系温州星河物业管理有限公司总经理
-
在业主大会管理专项维修基金之前使用专项维修基金的问题
264人看过
-
燃气具维修存在资质问题
136人看过
-
二手房维修基金问题的解决方法
411人看过
-
目前房地产转让中存在的问题及解决问题的办法
465人看过
-
“专项维修资金”与“专项维修基金“是一回事吗
150人看过
-
房屋专项维修资金在使用方面存在哪些误区
234人看过
房地产开发是指从事房地产开发的企业通过有计划地开发和建设,将生地或毛地改造成具有供水、供电、供热、道路等基础设施和一定建筑水平的土地,并以一定的价格出售给购房者的过程。 房地产开发需要遵循相关法律法规和政策,进行土地获取、规划设计、施工建设... 更多>
-
维修基金及专项维修基金怎么算安徽在线咨询 2021-10-25根据建设部和财政部165日命令住宅修理资金管理方法的规定,第七条商品住宅所有者,非住宅所有者按所有房地产的建筑面积存入住宅专业修理资金,每平方米建筑面积存入第一期住宅专业修理资金的金额为当地住宅建筑安装工程每平方米成本的5%至8%。直辖市,市,县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定,公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。第八条出售公有住宅的,按照以下
-
专项维修资金使用范围及数额山西在线咨询 2022-03-20物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。 根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定,今后以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支: 一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用; 二、依法应
-
专项维修资金使用范围及列支, 哪些业主不得从专项维修资金中列支?天津在线咨询 2022-01-08根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。 根据《住宅专项维修资金管理办法》的明确规定,以下四项费用不得从住宅专项维修资金中列支:一、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;二、依法应当由相关单位承担的供
-
房屋维修基金和专项维修资金的区别海南在线咨询 2022-01-31住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属
-
专项维修资金是否属于住宅维修资金?江苏在线咨询 2021-10-25根据《住宅共享部分共享设备维修基金管理办法》的规定,业主办理住宅权利证明书时,商品住宅销售部门必须将收到的维修资金交给当地房地产行政主管部门。业主委员会成立后,经业主委员会同意,物业行政主管部门将资金交给物业管理企业代管。《物业管理条例》明确规定,物业专业维修资金归业主所有。由此可见,特殊修理资金应为业主财产,该资金多经业主委员会同意由物业管理企业代理管理,但最终住宅特殊修理资金归业主所有。