区的配套设施，国家有明文规定，其中需要包括：绿地、道路、路灯、地下（上）线路和管道、停车场（库）、配电房（室）及电器设备、水泵房（室、井）及水泵、会所、门卫室、人防用房及设备、消防用房及设备、电梯、假山（水）、健身娱乐设施、公告牌等等。对于房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。除此之外，小区还需要配套一些关于人文方面的设施，比如教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。社区商业经营面积的总量，应不低于600平方米。社区托儿所的服务半径不宜大于300米；小学的服务半径不宜大于500米，中学的服务半径不宜大于1000米。

小区配套设施到底归谁

不满意开发商物业管理，侨苑业委会另请高明接管公共物业，引发官司

本报讯游泳池、停车场等小区公共配套设施，产权归谁所有呢？是开发商，还是物业公司，甚至业主？业主委员会通过公开招标挑选的物业管理公司能不能进驻管理？前日，广州首宗住宅小区公共配套设施所有权和使用权纠纷案在白云区法院第二次开庭审理，市侨房产开发有限公司（以下简称侨公司）和侨苑业委会对簿公堂：原告开发商认为，小区公共设施是他们出资建设的，理应享有产权，业主强占这些设施是侵权行为。

状告业主侵占公共设施

侨苑是侨公司于上世纪80年代末兴建的楼盘。据业主反映，他们自1990年相继入住后，小区物业管理一直由侨公司管理处负责。对于没有物业管理资质的管理处，业主相当不满。

2001年11月28日，侨苑业主委员会成立。当时，小区停车场没人管，很多公共设施被管理处锁上了，不让居民使用。12月24日，业委会通过公开招标，选定广东华信物业管理有限公司于2002年1月1日进驻侨苑，接管开发商管理小区的公共物业等场所。

据介绍，1月1日，业主代表打开游泳池等小区的公共设施，遭开发商反对，双方因此争吵，开发商当日还报警。当地派出所认为这是民事纠纷，没作处理。随后，双方矛盾激化，1月7日，开发商向白云区法院起诉，状告侨苑业委会侵权。

侨公司认为，1月1日，华信物业公司受侨苑业委会委托，强行进入物业权归侨公司所有的邮政所、停车场、游泳池、室内停车值班室，私自更换锁，停止开发商对其室外专用停车场的收费，严重侵害其合法权益。小区内的俱乐部、游泳池、停车场等公共设施产权应为开发商。

配套设施是免费午餐？

侨苑业委会表示震惊，他们认为，小区的俱乐部、游泳池、停车场等属于公建配套设施，应属全体业主的公用场地，而不是开发商的。

侨苑业委会代理律师认为，开发商取得用地时签定的《广州市国土使用权有期有偿使用合同书》规定，无偿提供的公共建筑：100平方米的文化站，400平方米的托幼所等，产权归政府，由市房管局管理；建筑面积为50平方米的公厕及100平方米的垃圾集散点交环保部门管理，其余配套设施交由有关专业管理部门管理。无偿就是要求开发商不占有、不使用、不收益、不处分，无偿交由小区业主使用。

侨苑业委会认为，房价里面已经包含了公共建筑的建设费。按《广东省物业管理条例》，监督公用设施、设备、场地的使用和维护是业委会的职责权限之一，业委会打开门锁开放给业主使用，并授权华信公司管理，并无不当之处。

但侨公司认为，停车场、游泳池具有营利性，不属于无偿提供的范畴，售楼合同书中，也只说，这些公共设施是方便住户和访客使用，并没有提这些设施的所有权、使用权。

对此，侨苑业委会认为，开发商和他们争公共设施所有权，主要是想在将小区的物业管理移交之前，能将小区的公共设施出租。他们向记者提供了一张原侨苑管理处2001年7月30日发的《小区物业管理移交项目及要解决的问题》，其中，俱乐部场地出租、游泳池场地出租、一号停车场场地出租等希望每月付款，俱乐部器械转让、游泳池器械转让等要求一次性付款。

该案将择日宣判。